Hoy en día, invertir en vivienda en España es más complicado que antes, pero también puede ser más rentable. Según CBRE, en 2025 se espera que la inversión inmobiliaria crezca un 15 %. Por eso, cada vez más personas se preguntan: ¿mejor alquilar un piso y generar ingresos cada mes, o comprar, reformar y vender rápido para ganar más dinero?
Estas dos estrategias tienen ventajas y desventajas. El buy to rent (comprar para alquilar y generar ingresos cada mes) ofrece ingresos estables a largo plazo. El flipping (comprar, reformar y vender rápido para ganar una plusvalía) puede dar beneficios más altos en menos tiempo, pero también implica más riesgo y trabajo.
Cada estrategia tiene sus ventajas y riesgos. En este artículo vamos a comparar las dos opciones: qué tan rentables son, qué riesgos tienen, cómo funciona la parte fiscal y cuál encaja mejor con el mercado actual. Una guía sencilla y útil para quienes están pensando en invertir en vivienda en 2025.
Índice
🕵️♂️ El mercado inmobiliario en 2025: qué está pasando
Después de un 2023 marcado por tipos de interés altos y una menor actividad, 2024 y 2025 han sido años de recuperación progresiva. Según el INE, los precios de la vivienda libre subieron un 8,4 % interanual en 2024. Para 2025, se espera que el mercado consolide esta tendencia con un crecimiento más moderado, en torno al 4 %.
Uno de los principales problemas del mercado es la escasez de viviendas en venta frente a una demanda que sigue creciendo. Entre enero y noviembre de 2024 se vendieron más de 628.000 propiedades, un 24% más que en 2019. Se espera que en 2025 se estabilicen en torno a las 650.000 operaciones.
¿Qué está impulsando este dinamismo?
- Más empleo (unos 400.000 ocupados nuevos).
- Salarios creciendo por encima de la inflación.
- Llegada de nuevos residentes.
- Interés de compradores extranjeros.
- Reducción de tipos de interés por parte del BCE.
- Mayor capacidad financiera de los hogares.
Aunque se prevé un aumento en la construcción —hasta 135.000 visados de obra nueva—, no es suficiente para cubrir la demanda. Esto mantiene la presión sobre los precios.
Cambios legales en alquiler que afectan a propietarios e inversores
Desde 2023 está en vigor la Ley de Vivienda 12/2023, que ha modificado aspectos clave del mercado del alquiler en España. Estas son algunas de las principales medidas que afectan directamente a los propietarios:
Limitación de precios en zonas tensionadas:
Si la vivienda está situada en una zona declarada como tensionada, el alquiler se limita.
- Para nuevos contratos, el precio no puede superar el último contrato vigente, actualizado con el índice de referencia del IRAV.
- Si el propietario es considerado gran tenedor se aplican índices de referencia oficiales.
Gastos a cargo del arrendador:
Los honorarios de gestión inmobiliaria y los costes de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador, si esta es persona jurídica y el arrendatario persona física. Incluso si el propietario ha contratado una agencia.
Mayor protección frente a desahucios:
Se han reforzado los mecanismos de protección para personas en situación vulnerable:
- Se exige a los grandes propietarios acreditar si han intentado una mediación previa antes del desahucio.
- En caso de personas vulnerables, el juez puede suspender el desahucio si no se acredita haber ofrecido alternativas habitacionales, especialmente si el arrendador es gran tenedor.
Deducciones fiscales para fomentar el alquiler asequible:
Las nuevas bonificaciones en el IRPF aplicables desde 2024 son:
- 90 % si se reduce el precio del alquiler al renovar un contrato en zona tensionada.
- 70 % si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años.
- 60 % si el inmueble ha sido objeto de una reforma reciente.
- 50 % estándar para todos los alquileres de vivienda habitual.
Nueva definición de gran tenedor:
Además del criterio habitual (10 o más inmuebles urbanos), en Cataluña se considera gran tenedor a quien tenga 5 o más viviendas en zona tensionada o que, sumadas, superen los 150 m². Esta definición aplica exclusivamente en esa comunidad autónoma y permite aplicar controles adicionales de precio.
Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital (en vigor desde 2025):
Desde 2025, todos los arrendamientos de corta estancia comercializados por medio de plataformas digitales deberán inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos
- Se unifican los registros autonómicos.
- La comunidad de propietarios podrá vetar el uso turístico si lo aprueba en junta con mayoría cualificada, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estas medidas buscan equilibrar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda, pero también han generado incertidumbre entre los propietarios ante el nuevo marco regulatorio.
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🏠 ¿Qué es el buy to rent?
El buy to rent es una estrategia de inversión que consiste en comprar una vivienda para alquilarla, ya sea de forma tradicional (a una familia o persona por largos periodos) o en modalidades como el alquiler por habitaciones o el alquiler turístico, según la zona y la normativa.
El propietario se convierte en arrendador y recibe mes a mes el pago de una renta, lo que permite generar ingresos estables y constantes. Además, con el tiempo, la propiedad puede aumentar de valor, lo que ayuda a construir patrimonio.
En el primer trimestre de 2025, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en el 7,2 %, según Idealista. Sin embargo, hay diferencias marcadas según la ubicación. Ciudades como Lleida (8,9 %), Murcia (8,4 %) o Huelva (8,1 %) destacan por ofrecer retornos elevados, muy por encima de la media nacional. Esto significa que, por cada 100.000 € invertidos, se pueden obtener entre 8.000 y 9.000 € brutos al año solo en rentas de alquiler. En contraste, grandes capitales como Madrid (5,2 %) o Barcelona (4,9 %) ofrecen menor rendimiento, aunque suelen compensarlo con mayor liquidez y potencial de revalorización a largo plazo.
Ventajas del modelo
- Ingresos recurrentes: Cada mes entra dinero de forma constante, lo que puede complementar otros ingresos o servir como fuente principal en el futuro.
- Menor riesgo que otras inversiones: Aunque no está libre de problemas, el mercado del alquiler suele ser más estable que otros como la bolsa o las criptomonedas.
- Protección frente a la inflación: Si sube el coste de vida, también suele aumentar el precio del alquiler, lo que ayuda a mantener el valor real de lo que se cobra.
- Construcción de patrimonio: Además del ingreso mensual, el valor del inmueble puede aumentar con el tiempo.
- Ventajas fiscales: En algunos casos, puedes deducir hasta el 90 % del rendimiento neto del alquiler en el IRPF, si el inmueble se alquila como vivienda habitual.
Este modelo es ideal para quienes buscan estabilidad, tienen una visión de largo plazo y no quieren estar pendientes del mercado todos los días.
Riesgos a tener en cuenta
Como toda inversión, el buy to rent también tiene sus desafíos:
- Impago de inquilinos: Aunque es poco común, puede pasar. Por eso, es clave hacer una buena selección del arrendatario, con herramientas de scoring que evalúen su solvencia y por supuesto seguros de impagos del alquiler.
- Vacancias: Entre un contrato y otro puede haber meses sin ingresos. Es importante contar con un fondo para cubrir esos periodos.
- Gastos de mantenimiento: Reparaciones, comunidad, impuestos, seguros… todo eso hay que considerarlo en el cálculo de rentabilidad real.
- Cambios legales: Normas como la Ley de Vivienda pueden afectar cuánto puedes subir el alquiler, o imponerte condiciones si el piso está en una zona tensionada.
Para reducir estos riesgos, conviene hacer un buen estudio de cada inquilino, estar al día con los impuestos y tener claro cuánto cuesta realmente mantener el piso. También puedes contar con Vivara y contratar una gestión integral del alquiler que se encargue de todo.
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🧰 ¿Qué es el flipping? – Compra, reforma y venta rápida
El flipping es una estrategia de inversión que consiste en comprar una vivienda por debajo de su valor de mercado —normalmente porque necesita una reforma—, renovarla y venderla en poco tiempo, buscando una ganancia rápida.
Aunque puede generar beneficios atractivos, esta estrategia conlleva una carga fiscal considerable que debe tenerse muy en cuenta. A diferencia del modelo de alquiler, el flipping no cuenta con deducciones en el IRPF. Además, implica el pago de varios impuestos que afectan directamente a la rentabilidad final:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6 % y el 10 % sobre el precio de compra, según la comunidad autónoma.
- Plusvalía municipal: se paga al vender el inmueble, calculada según el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia.
- IRPF sobre la ganancia patrimonial: puede llegar hasta el 26 %, dependiendo del importe de la plusvalía obtenida.
Esto implica que, si bien el margen bruto puede parecer elevado, el rendimiento neto final puede verse notablemente reducido si no se planifican bien los costes fiscales.
Este modelo se ha hecho popular en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y en zonas con alta demanda como Málaga, Valencia o Sevilla. El objetivo es aprovechar la revalorización generada por la mejora del inmueble y, si es posible, por el propio crecimiento del mercado.
¿Qué rentabilidad se puede esperar?
La rentabilidad media bruta del flipping se sitúa entre el 10% y el 20% por operación, dependiendo de la calidad de la reforma, la ubicación del inmueble y el momento del mercado.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 150.000 €, inviertes 30.000 € en reformarla y la vendes por 210.000 €, obtienes un beneficio de 30.000 €. En ese caso, el rendimiento sería del 17 % sobre el capital invertido.
Ventajas del modelo
- Rentabilidad potencial alta: Las operaciones exitosas pueden ofrecer beneficios muy superiores a los del alquiler.
- Liquidez rápida: Si todo va bien, puedes cerrar una operación en un plazo de seis a nueve meses.
- Valor añadido claro: No se depende únicamente del mercado, ya que parte del beneficio proviene del trabajo de reforma y mejora.
Este modelo es interesante para personas con conocimientos técnicos, contactos en el sector de la reforma y disponibilidad de tiempo para gestionar cada fase.
Riesgos a tener en cuenta
El flipping no está exento de complicaciones, y el margen de error puede ser caro:
- Costes imprevistos en la obra: Una reforma siempre puede complicarse y costar más de lo previsto.
- Retrasos: Si la obra se alarga, aumentan los costes financieros (intereses, impuestos, seguros…).
- Problemas de venta: Si el mercado se ralentiza, puede ser difícil encontrar comprador al precio esperado.
- Fiscalidad exigente: Hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma donde esté el inmueble), la plusvalía municipal y tributar por la ganancia en el IRPF (hasta el 26 %).
Para minimizar los riesgos en una operación de flipping, es esencial estudiar bien la zona y basarse en precios reales de venta. También conviene cerrar un presupuesto de reforma con margen para imprevistos y contar con profesionales de confianza. Planificar cada fase como un proyecto y valorar fórmulas como contratos de arras largos o alianzas con otros inversores puede marcar la diferencia.
📋 Comparativa: buy to rent vs. flipping
| Aspecto | Buy to rent | Flipping |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta esperada | 7–8 % anual (bruta) | 10–20 % por operación |
| Horizonte temporal | Largo plazo | Corto plazo (6–9 meses) |
| Riesgo | Moderado | Alto |
| Fiscalidad | Deducciones en IRPF | ITP, IRPF por plusvalías, tasas |
| Capital requerido | Medio-alto + mantenimiento | Alto + costes de reforma |
| Perfil ideal | Conservador, busca ingresos | Activo, con experiencia en reformas |
| Ubicación ideal | Zonas con alta demanda de alquiler | Áreas con potencial de revalorización |
📢 Inversión en alquiler: estrategias y oportunidades
La inversión en alquiler se mantiene como una de las alternativas más seguras frente al flipping inmobiliario, especialmente para aquellos inversores que buscan ingresos estables a largo plazo en el mercado español. Aunque requiere una gestión más constante, su rentabilidad sostenida la convierte en una opción atractiva para diversificar carteras de inversión.
Alquiler tradicional vs. por habitaciones
El modelo de alquiler por habitaciones ha ganado popularidad como estrategia de maximización de ingresos. Según distintos análisis del mercado, mientras que el alquiler por habitaciones proporciona una rentabilidad media del 9,3 %, el alquiler de una vivienda completa se sitúa en torno al 6,1 %.
Sin embargo, existe un equilibrio entre rentabilidad y gestión. El alquiler tradicional ofrece mayor estabilidad y suele requerir menos dedicación administrativa, mientras que el alquiler por habitaciones, aunque más lucrativo, implica una gestión más activa y posibles conflictos de convivencia entre inquilinos.
Una ventaja clave del modelo por habitaciones es la diversificación del riesgo: si un inquilino deja de pagar, los ingresos no se ven completamente comprometidos. Además, este modelo suele atraer a jóvenes profesionales, estudiantes y trabajadores temporales, especialmente en áreas urbanas con alta rotación.
Por otro lado, el alquiler tradicional cuenta con beneficios fiscales que lo hacen más atractivo a largo plazo. Si la vivienda se alquila como residencia habitual, el arrendador puede aplicar importantes deducciones en el IRPF:
- 50 % de reducción general sobre el rendimiento neto.
- Hasta un 90 % si se alquila en zona tensionada con reducción de precio al renovar contrato.
- 70 % si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- 60 % si la vivienda ha sido reformada recientemente.
Estas ventajas fiscales, combinadas con una menor carga operativa, convierten al alquiler tradicional en una opción especialmente interesante para inversores conservadores o quienes buscan ingresos estables y previsibles.
Alquiler turístico y sus particularidades
España se mantiene como el segundo país europeo en número de estancias de alquiler vacacional, solo por detrás de Francia. Este segmento representa alrededor del 10 % del parque inmobiliario en ciertas zonas urbanas y costeras. A cierre de 2024, el INE contabilizaba 356.789 viviendas de uso turístico registradas, lo que supone un aumento del 1,5 % respecto al año anterior.
A partir de 2025, el marco legal para este tipo de arrendamientos cambia sustancialmente con la entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos de Vivienda y la Ventanilla Única Digital. Estas plataformas obligarán a todos los propietarios a registrar sus viviendas turísticas y cumplir con una serie de requisitos técnicos y documentales que variarán según la comunidad autónoma.
Una de las particularidades clave es que la autorización del alquiler turístico estará supeditada al consentimiento de la comunidad de propietarios, de acuerdo con el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, la comunidad de vecinos puede oponerse válidamente a la actividad turística, siempre que lo apruebe una mayoría cualificada en junta. Esta condición ha sido ratificada por diversas sentencias judiciales y refuerza la importancia de la gestión comunitaria en edificios residenciales con usos mixtos.
Rentabilidad media según ubicación
La ubicación resulta determinante para la rentabilidad del alquiler en España. Lleida (8,8%), Murcia (8,1%) y Huelva (7,9%) lideran el ranking de ciudades más rentables.
En contraste, San Sebastián (3,7%), Palma de Mallorca (4,5%) y ciudades como Madrid y Barcelona (4,7%) presentan las rentabilidades más bajas. No obstante, incluso dentro de una misma ciudad existen diferencias significativas; en Madrid, por ejemplo, Chamberí ofrece un 3,8% frente al 6,7% de Usera.
De cara a 2025, las perspectivas son optimistas para el sector. Se prevé un crecimiento superior al 10% en la inversión inmobiliaria española, impulsado por una inflación controlada y el descenso en los tipos de interés, factores que están revitalizando la confianza en este modelo de inversión.
¿Dónde hay más oportunidades?
La rentabilidad depende mucho de la ciudad. Para un inversión buy to rent, las más rentables son:
- Murcia: 8,2 % de rentabilidad bruta.
- Lleida: 7,7 %.
- Jaén y Huelva: 7,5 %.
En cambio, ciudades como San Sebastián (3,5 %), Palma (4,5 %) o Madrid (4,8 %) ofrecen menos rendimiento, aunque siguen por encima de productos financieros como los bonos del Estado.
Para flipping, las grandes capitales siguen siendo clave:
- Madrid: el precio subió un 20,8 % interanual.
- Barcelona: creció solo un 3,8 %, frenada por la incertidumbre jurídica.
También hay ciudades en expansión con muy buen potencial:
- Valencia: buena conexión, calidad de vida y precios accesibles.
- Málaga: crecimiento ligado a la digitalización y la demanda extranjera.
- Murcia: precios competitivos y alta demanda.
- Bilbao: transformación urbana en marcha, con proyectos como Zorrozaurre.
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♟️ Factores clave para elegir tu estrategia
Elegir entre buy to rent y flipping no depende solo del mercado, sino también de tus circunstancias personales. Estos son los cuatro aspectos que deberías valorar antes de decidir.
Perfil como inversor
Si prefieres estabilidad, ingresos constantes y una exposición al riesgo moderada, el buy to rent es una opción más adecuada. En cambio, si tienes experiencia en el sector, mayor tolerancia al riesgo y capacidad para implicarte activamente en cada operación, el flipping puede ofrecerte una rentabilidad más alta en menos tiempo.
Capital disponible
El alquiler a largo plazo suele permitir una financiación más accesible mediante hipoteca, por lo que requiere menos liquidez inicial. El flipping, en cambio, exige más capital propio desde el inicio para afrontar la compra, la reforma y los posibles gastos imprevistos, sin depender de la financiación tradicional.
Tiempo de dedicación
Gestionar un piso en alquiler puede ser una actividad semi-pasiva, especialmente si cuentas con una empresa que se encargue de la gestión integral. El flipping, en cambio, exige tiempo, planificación y supervisión constante: reformas, licencias, presupuestos y coordinación de equipos.
Fiscalidad
El buy to rent cuenta con ventajas fiscales claras, como la deducción de hasta el 90 % en el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler si se destina a vivienda habitual. El flipping, por su parte, está sujeto a una carga fiscal más elevada —ITP, IRPF por plusvalía, plusvalía municipal— y requiere una buena planificación para mantener la rentabilidad.
👩🏽🏫 Conclusión: ¿cuál te conviene más?
No hay una única respuesta. Todo depende de ti, de tus objetivos y de tus recursos.
- Si buscas ingresos estables y construir patrimonio con bajo riesgo, el buy to rent es una apuesta segura.
- Si quieres maximizar ganancias en menos tiempo y puedes asumir más riesgo, el flipping puede darte mejores resultados.
Ambas estrategias pueden convivir en una misma cartera. En Vivara, siempre recomendamos analizar bien tu situación financiera y fiscal, y contar con expertos que te acompañen en cada paso.
❓ Preguntas frecuentes sobre ambos modelos de inversión
¿Qué es más rentable en 2025: buy to rent o flipping?
Depende del perfil del inversor. El buy to rent ofrece entre un 7 % y un 8 % anual con menos riesgo. El flipping puede superar el 15 %, pero exige más capital, tiempo y experiencia.
¿Es buen momento para invertir en vivienda en España?
Sí. En 2025 se espera un crecimiento del 15 % en la inversión inmobiliaria, con precios al alza y tipos de interés a la baja. El contexto es favorable para quienes buscan invertir en vivienda con visión estratégica.
¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en pisos de alquiler?
El capital inicial varía según la ciudad, pero en general se recomienda contar con al menos un 30 % del valor de la vivienda para cubrir la entrada, impuestos y gastos iniciales.
¿Qué impuestos se pagan al hacer flipping?
Flipping implica pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6–10 %), la plusvalía municipal y hasta un 26 % en IRPF sobre la ganancia. Es clave calcular estos costes antes de invertir.
¿Qué riesgos tiene invertir en pisos de alquiler?
Los principales riesgos son impagos, vacancias, costes de mantenimiento y cambios legales. Una buena selección de inquilinos, seguro de impago y asesoramiento legal pueden reducirlos.
¿Dónde es más rentable invertir en vivienda para alquilar?
Lleida, Murcia y Huelva encabezan el ranking de rentabilidad con más del 8 %. Madrid y Barcelona ofrecen menor rendimiento bruto, pero mayor estabilidad y liquidez.
¿Puedo financiar un piso para alquilar con hipoteca?
Sí. Es habitual usar financiación bancaria para invertir en pisos de alquiler. Asegúrate de que el alquiler cubra la cuota mensual y otros gastos asociados.
¿Es legal alquilar un piso turístico sin licencia?
No. A partir de 2025 es obligatorio registrar todos los alquileres turísticos en el Registro Único y cumplir la normativa autonómica. Además, necesitas el consentimiento de la comunidad de propietarios.
¿Qué ventajas fiscales tiene el alquiler residencial?
La Ley de Vivienda permite deducciones de hasta el 90 % en el IRPF si se alquila a precios reducidos o a jóvenes, y del 60 % para viviendas reformadas. La deducción estándar por alquilar una propiedad como vivienda habitual es del 50%.
¿Cuánto dura una operación de flipping?
Una operación completa de flipping suele durar entre 6 y 9 meses, incluyendo compra, reforma, comercialización y venta. Todo dependerá de la agilidad en la ejecución y el estado del mercado.
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