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Impago del Alquiler: ¿Cómo afecta el nuevo sistema público de avales y garantías a inquilinos y propietarios?

El Gobierno de España ha aprobado un nuevo decreto que incluye una serie de medidas para abordar la situación del mercado del alquiler. Entre estas iniciativas destacan la creación de un sistema de avales para el impago del alquiler, el refuerzo de ayudas al transporte y la suspensión temporal de desahucios. Este post analiza cómo funcionará el mecanismo de avales, quiénes podrán beneficiarse de él y cuál será su impacto en propietarios e inquilinos.

¿Qué es el nuevo sistema público de avales y garantías para el alquiler y a quién beneficia?

El Gobierno ha creado un sistema de avales para proteger a los propietarios de viviendas ante posibles impagos de alquiler. Este sistema está diseñado para beneficiar a propietarios que alquilen a inquilinos menores de 35 años o a personas en situación de vulnerabilidad, siempre y cuando el precio del alquiler no exceda el índice estatal de referencia. Además, se busca incentivar la oferta de alquiler a precios asequibles. El aval garantiza el pago de las rentas impagadas, daños a la vivienda y costes de suministros adeudados, hasta que el propietario recupere la posesión del inmueble.

Requisitos para acceder al aval

Para acceder al aval, el propietario debe cumplir con estos requisitos principales:

• Qué en el momento de suscripción del contrato de arrendamiento el inquilino sea menor de 35 años o esté en situación de vulnerabilidad.
• Que el precio del alquiler no supere el índice estatal de referencia para alquileres.
• Haber depositado la fianza legal obligatoria y sus actualizaciones.
• Haber firmado, junto con el inquilino, el compromiso relativo al aval al alquiler según el modelo oficial.

Estos requisitos deben cumplirse al momento de la suscripción del aval. No obstante, desde Vivara nos surge la duda de qué sucede cuando el inquilino cumple 35 años o deja de ser vulnerable. ¿Cae al aval?

Gestión y financiación del sistema de avales

Las comunidades autónomas y ciudades autónomas serán las encargadas de gestionar este sistema de avales. Sin embargo, la financiación correrá a cargo del Estado, específicamente del Ministerio de Vivienda. Este enfoque busca una gestión descentralizada pero con el respaldo financiero centralizado.

Cobertura del aval en caso de impago del alquiler por el inquilino

El aval cubre todas las rentas o mensualidades que se devenguen a raíz del impago del alquiler hasta que el propietario recupere la posesión de la vivienda. Además, también cubre los daños causados por el inquilino en la propiedad, los costes de los suministros adeudados que el propietario haya tenido que asumir, y cualquier otro daño o coste que se establezca reglamentariamente.

Plazos y proceso de ejecución del aval

1. Primer mes de impago del alquiler: El propietario debe notificar al inquilino el impago y recordarle su obligación de pago. Es recomendable realizar esta notificación de forma fehaciente, por ejemplo, mediante burofax, para dejar constancia del requerimiento.
2. Persistencia del impago: Si el inquilino no regulariza la situación tras la notificación, el propietario puede iniciar una reclamación formal y, si lo considera oportuno, proceder a interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler. No es necesario esperar un período específico para ello; la demanda puede presentarse desde el primer mes de impago.
3. Procedimiento judicial de desahucio: Una vez presentada la demanda, el juzgado emitirá un decreto de admisión a trámite, fijando las fechas para el juicio y el lanzamiento (desalojo) en caso de ser procedente.
4. Resolución judicial o acuerdo extrajudicial: Si el inquilino no se opone a la demanda o no enerva la acción (es decir, no paga las rentas adeudadas antes del juicio), se dictará una resolución judicial que ordenará el desalojo en la fecha señalada. Alternativamente, las partes pueden llegar a un acuerdo extrajudicial en cualquier momento del proceso.
5. Solicitud del aval: Una vez recuperada la posesión de la vivienda, ya sea mediante resolución judicial de lanzamiento o acuerdo extrajudicial, el propietario dispone de un plazo de seis meses para solicitar el cobro de las cantidades adeudadas y avaladas.
6. Tiempo de respuesta: La administración encargada de gestionar el aval tiene hasta 90 días para resolver la solicitud y proceder al pago correspondiente al propietario.

En caso de grandes tenedores, los plazos son más largos.

Ejemplo real con cifras

María es propietaria de un piso en Madrid que alquila por 900 euros al mes a Juan, un inquilino de 30 años. Juan deja de pagar el alquiler en marzo. Siguiendo el procedimiento:

• En abril, María le notifica el impago y espera su respuesta.
• En mayo, sigue sin recibir el pago y formaliza una reclamación.
• En junio, tras tres meses de impago, María inicia un proceso judicial.
• Entre diciembre y junio el siguiente año, la justicia emite una orden de desalojo y Juan abandona la vivienda.
• Una vez recuperada la vivienda, María solicita el aval estatal, cubriendo los 6 meses de impago (5.400 euros) y 600 euros adicionales por suministros no abonados.
• A los 3 meses, 90 días, de la solicitud del aval, la administración aprueba la solicitud y María recibe 6.000 euros en compensación.

Este proceso puede tardar aproximadamente entre un año y año y medios desde el primer impago hasta que el propietario recibe el dinero.

Comparación con el seguro de impago de Vivara

El seguro de impago del alquiler de Vivara ofrece una alternativa más ágil y efectiva para los propietarios. Algunas de sus ventajas clave frente al aval estatal incluyen:

• Sin obligaciones legales: No es necesario que el precio del alquiler esté determinado por ningún índice estatal.
• Apoyo legal para desahucio: Vivara proporciona asesoramiento y cobertura legal para agilizar los procesos judiciales, mientras que el aval del Gobierno depende de los tiempos judiciales y administrativos.
• Pago inmediato: A diferencia del aval estatal, que puede tardar hasta un año en compensar al propietario, el seguro de Vivara abona la cantidad adeudada de inmediato.

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Impacto en inquilinos y propietarios

Para los inquilinos

Este mecanismo, el sistema público de avales y garantías, podría facilitar el acceso al alquiler a jóvenes y personas vulnerables, ofreciendo mayor seguridad a los propietarios. Además, al reducir la incertidumbre sobre posibles impagos, podría generar una mayor disposición de los arrendadores a alquilar sus propiedades a estos grupos. Sin embargo, los requisitos de aplicación podrían limitar su alcance, especialmente en zonas donde las rentas estén por encima del índice de referencia.

Para los propietarios

La garantía de cobro del alquiler ofrece mayor tranquilidad a los arrendadores, aunque el hecho de que las compensaciones solo se activen tras la recuperación de la vivienda podría generar incertidumbre. Además, aquellos propietarios cuyos contratos superen el índice de referencia no podrán acogerse a la medida. Esto podría reducir la efectividad de la medida en ciudades con precios elevados. A diferencia del seguro impago de alquiler de Vivara, que ofrece cobertura inmediata sin esperar la resolución de un desahucio, el aval estatal depende de procedimientos administrativos y judiciales, lo que podría suponer una carga económica prolongada para los propietarios.

Conclusión

El nuevo sistema público de avales y garantías introduce cambios significativos en la regulación del alquiler en España. Si bien los avales pueden incentivar la oferta y brindar cierta protección ante impagos, también presentan limitaciones que podrían afectar su efectividad, como la burocracia asociada y la falta de cobertura integral. En contraste, un seguro de impago de alquiler privado ofrece una solución más ágil y completa, asegurando el cobro puntual de las rentas y proporcionando respaldo legal inmediato en caso de conflicto. Además, este tipo de seguro no solo protege frente a la morosidad, sino que también facilita la gestión de incidencias y reparaciones, reduciendo la carga administrativa y los riesgos para los propietarios.

Preguntas Frecuentes sobre el sistema público de avales y garantías ante un impago del alquiler:

1. ¿Qué es el nuevo sistema público de avales y garantías del Gobierno?

Es una ayuda del Gobierno para que los dueños de pisos recuperen su dinero si un inquilino deja de pagar el alquiler. Si esto pasa, el Estado se encarga de pagar la deuda y otros gastos.

2. ¿Quién puede beneficiarse de este sistema público de avales y garantías?

Pueden usarlo aquello propietarios que alquilen el piso a:

• Jóvenes menores de 35 años que alquilan su primera casa.
• Personas en situación difícil, como quienes tienen pocos ingresos o problemas económicos.

3. ¿Los dueños de pisos pueden pedir esta ayuda en cualquier caso?

No. Solo pueden acceder a ella si su alquiler tiene un precio dentro del límite fijado por el Gobierno.

Además, deben:

• Tener la fianza del alquiler en regla.
• Firmar un acuerdo especial con el inquilino.

4. ¿Cómo piden los inquilinos esta ayuda?

Tendrán que demostrar que cumplen los requisitos y hacer la solicitud a través de las Comunidades Autónomas, que son las encargadas de gestionar el dinero del Estado.

5. ¿Cuánto cubre este seguro si no se paga el alquiler?

El seguro cubre:

• Los meses de alquiler que el inquilino no pague.
• Los daños en la vivienda.
• Las facturas de agua, luz o gas que el inquilino deje sin pagar.

6. ¿Cuándo puede el dueño de la casa reclamar el dinero con el sistema público de avales y garantías?

Solo cuando el inquilino se haya ido del piso. Esto puede pasar porque:

• Un juez lo haya echado.
• Se haya llegado a un acuerdo con él para que entregue las llaves.

El dueño tiene 6 meses para pedir el dinero después de recuperar el piso.

7. ¿Cómo afecta este seguro a los desahucios?

El Gobierno ha ampliado hasta finales de 2025 la prohibición de desahuciar a familias vulnerables. Si un propietario no puede desahuciar a su inquilino porque está protegido por esta ley, el seguro le pagará el alquiler mientras tanto.

8. ¿Qué significa ser “vulnerable” para poder acceder al sistema público de avales y garantías?

La condición de vulnerabilidad se determina por parte de los servicios sociales de la localidad, pero en general, se considerarán vulnerables quienes:

• Ganen poco dinero.
• Estén en paro o tengan trabajos inestables.
• Tengan discapacidades o hijos a su cargo.
• Hayan sufrido violencia de género o un desahucio reciente.

9. ¿Qué ganan los dueños de pisos con este sistema?

• Se aseguran de cobrar el alquiler aunque el inquilino no pague.
• No tienen que preocuparse por facturas impagadas o daños en la casa.
• Tienen menos miedo de alquilar a personas con menos recursos, porque el Gobierno los respalda.

10. ¿Cuándo empieza a funcionar el sistema público de avales y garantías?

El decreto entró en vigor el 30 de enero de 2025, pero el sistema de avales aún no está listo. Se espera que esté totalmente en marcha antes de que acabe el año.

11. ¿Cuáles son las diferencias clave entre el sistema público de avales y garantías y el seguro de impago?

• Aval estatal: Es una garantía gratuita gestionada por las Comunidades Autónomas, pero con procesos administrativos y judiciales lentos. Con le aval estatal, el propietario solo recibe el pago después de recuperar la vivienda, lo que puede tardar meses o incluso años.
• Seguro de impago: Aunque tiene un coste, asegura cobro inmediato, asistencia legal y mayor protección para el propietario. El seguro de impago cubre las rentas desde el primer mes de impago y ofrece respaldo legal inmediato para el desahucio.