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El Nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) en 2025: lo que todo propietario debe saber

El mercado del alquiler en España está cambiando con la aplicación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), desarrollado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este nuevo índice del INE limita los incrementos anuales de las rentas para reducir el impacto de la inflación en los inquilinos, pero también supone desafíos significativos para los propietarios de viviendas en alquiler.

Durante el webinar organizado por la Comisión de Propietarios Particulares de ASVAL el pasado 14 de enero, Laura Fernández, directora general de ASVAL, y Oriol Payà, COO de Vivara, analizaron los aspectos legales, prácticos y económicos de esta normativa. Además, los datos recientes muestran cómo el IRAV y la inflación están marcando una nueva tendencia en el mercado del alquiler.

¿Qué es el IRAV y por qué es importante?

El IRAV fija un tope para la actualización anual de las rentas en ciertos contratos de alquiler. si el IPC supera el 2%, el IRAV modera el impacto gracias a un cálculo que combina dos parámetros clave:

• Beta (B): Actualmente en 2, permite aplicar hasta un 2% del IPC completo.
• Alpha (A): Actualmente en 0,5, aplica solo la mitad del incremento adicional por encima del 2%.

Según datos del INE, el IRAV de enero de 2025, el segundo que se publica y que toma como referencia la inflación de diciembre de 2024 se estableció en un 2,28%, mientras que la inflación general (IPC) alcanzó el 2,8% y el IPC subyacente, el 2,6%. Este límite impide que los propietarios trasladen el incremento completo del IPC a sus inquilinos, incluso en un contexto inflacionario.

¿A qué contratos de arrendamiento afecta el IRAV?

Laura Fernández explicó que el IRAV se aplica exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda firmados después del 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Por otro lado, los contratos de arrendamiento firmados antes de esa fecha o aquellos relacionados con usos no residenciales (como locales o plazas de garaje) no están sujetos al IRAV.

Para los contratos firmados a partir de la fecha mencionada, el IRAV actúa como límite en la actualización anual de rentas. Sin embargo, Laura advirtió sobre la falta de claridad normativa, ya que este nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda no ha sido incorporado directamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que podría generar dudas sobre su aplicabilidad o eventuales disputas legales.

Ejemplo práctico de actualización de rentas con el IRAV de diciembre de 2024

Para entender cómo afecta el IRAV en la práctica, vamos a aplicar los datos más recientes, según el cierre de diciembre de 2024:

• IPC general: 2,8%
• IPC subyacente: 2,56%
• IRAV: 2,28%. Que es la suma del coeficiente Beta, el máximo que se puede aplicar del IPC, más el coeficiente moderador Alpha por la diferencia del menor de los datos entre el IPC subyacente y el IPC general. Es decir:        2% + (0,5*0,56) = 2,28

Caso 1: Contrato firmado antes del 25 de mayo de 2023 (exento del IRAV)

En este caso, el propietario puede actualizar la renta conforme a lo estipulado en el contrato. La mayoría de los contratos previos incluyen una cláusula de actualización basada en el IPC.

• Renta actual: 1.000 €
• Incremento según IPC general: 2,8%
• Nueva renta: 1.000 + (1.000* 0,28) =1.028€

Aquí, el propietario puede aplicar la subida completa del IPC, alcanzando los 1.028 €.

Caso 2: Contrato firmado después del 25 de mayo de 2023 (afectado por el IRAV)

En este caso, el IRAV introduce un límite al incremento de la renta, incluso si el IPC es mayor.

• Renta actual: 1.000 €
• Incremento máximo permitido según IRAV: 2,28%
• Nueva renta: 1.000 + (1.000* 0,228) =1.022,8€

En este escenario, aunque el IPC general fue del 3,6%, el IRAV limita el aumento a solo 22,8 €, dejando la renta final en 1.022,8 €.

Lecciones del ejemplo

1. El IRAV suaviza el impacto de la inflación para los inquilinos, pero reduce los ingresos de los propietarios. Propietarios que dependen del alquiler como complemento de ingresos deben ajustar sus expectativas, especialmente en un contexto de alta inflación.
2. Los contratos anteriores al 25/05/2023 no están sujetos al IRAV, lo que permite una mayor flexibilidad. Si eres propietario con contratos firmados antes de esa fecha, asegúrate de recalcar la metodología de actualización (generalmente el IPC) al comunicar la subida al inquilino.
3. En contratos nuevos, la rentabilidad está más controlada. Es clave optimizar otros aspectos de la gestión de la propiedad, como reducir la rotación de inquilinos o incluir cláusulas que permitan ajustes futuros basados en cambios normativos.

Impacto del IRAV en la rentabilidad de los propietarios

Según Oriol Payà, el IRAV puede reducir significativamente los ingresos de los propietarios, especialmente en un entorno de alta inflación. Por ejemplo:

• En diciembre de 2024, con un IPC general del 3,6% y un IRAV del 2,28%, los propietarios solo podrían incrementar su renta en un 2,28%, perdiendo la capacidad de reflejar el total del aumento de precios en sus ingresos.
• La media ponderada del IRAV durante el último año habría reducido las actualizaciones de renta en 0,3 puntos porcentuales, frente al límite del 3% aplicable en 2024.

Este nuevo escenario puede ser crítico para propietarios que dependen de los ingresos por alquiler como complemento de su pensión o para cubrir gastos cotidianos.

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Recomendaciones prácticas para propietarios

1. Revisar la Fecha del Contrato:
   Identificar si tu contrato se firmó antes o después del 25 de mayo de 2023. Si es anterior, podrás actualizar las rentas según las cláusulas originales (generalmente el IPC). Si es posterior, el IRAV será el límite aplicable.
2. Comunicar las Actualizaciones de Forma Clara:
   Informar a los inquilinos de los incrementos de renta con antelación suficiente, siguiendo lo estipulado en el contrato. Además, aclarar que el IRAV no aplica si el contrato es anterior al 25 de mayo de 2023, para evitar malentendidos.
3. Minimizar la Rotación de Inquilinos en Zonas Tensionadas:
   En áreas declaradas de mercado residencial tensionado, el cambio de inquilinos puede implicar restricciones en el precio del nuevo contrato. Mantener a los actuales inquilinos reduce este riesgo y asegura que puedas aplicar incrementos basados en el IPC o el IRAV, según corresponda.
4. Revisar la Cláusula de Actualización:
   Para nuevos contratos, incluir una cláusula que permita la actualización por IPC, salvo que la legislación indique lo contrario. Esto protege al propietario ante posibles cambios normativos futuros.

¿Qué pasa si el IRAV cambia?

Un aspecto destacado por Laura Fernández y Oriol Payà es que los parámetros Alpha y Beta, que determinan el cálculo del IRAV, pueden ser modificados directamente por el Consejo de Ministros sin pasar por el Congreso. Esto podría alterar significativamente los límites de actualización de rentas en el futuro, dependiendo de la orientación política.

Conclusión: prepararse para el futuro del alquiler en España

El caso del IRAV y los datos recientes de diciembre de 2024 (2,28% frente al IPC general del 2,8% e IPC Subyacente del 2,56%) evidencian cómo esta metodología protege al inquilino en un entorno inflacionario, pero a costa de los propietarios. Por ello, es esencial adaptarse a esta normativa y buscar formas de maximizar la rentabilidad en un marco regulatorio más restrictivo.

Desde Vivara.io, seguimos comprometidos en apoyar a los propietarios con soluciones personalizadas que les permitan maximizar sus ingresos y simplificar la gestión de sus propiedades, incluso en un entorno normativo cada vez más complejo.

Grabación del webinar

Preguntas de participantes del webinar

Aquí os dejamos 3 de las preguntas más interesantes que recibimos a raíz del webinar.

Pregunta: Mi contrato de arrendamiento, firmado antes del 25/05/23, termina el 31 de enero de 2025, incluyendo todas sus prórrogas. Mi duda es: ¿debo redactar un nuevo contrato para seguir alquilando la vivienda y aplicar el IRAV, o puedo continuar con el contrato actual y seguir actualizando la renta según el IPC?

Respuesta: En su caso, no es obligatorio redactar un nuevo contrato una vez finalicen las prórrogas legales. Cuando esto ocurre, el contrato pasa a “tácita reconducción”, lo que permite mantener las condiciones originales, incluida la actualización de la renta según el IPC.

Si decide hacer un nuevo contrato, en cambio:

• La renta deberá mantenerse igual que la actual, ya que su vivienda está en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT).
• Las actualizaciones de renta estarán limitadas por el IRAV (no por el IPC).

Por ello, lo más recomendable sería continuar bajo el régimen de tácita reconducción para seguir aplicando el IPC como en el contrato actual.

Pregunta: Tengo un contrato firmado en abril de 2020 y me surgen varias dudas:

1. ¿Es aplicable el artículo 10 de la LAU sobre las tres prórrogas anuales?
2. Si en el contrato inicial se acordó el IPC, ¿cómo se aplicaría el IRAV en caso de continuar con el contrato?
3. Si las prórrogas no fueran aplicables, ¿sería necesario redactar un nuevo contrato?

Respuesta: Respecto a su consulta, aclaramos los siguientes puntos:

1. Prórrogas según el artículo 10 de la LAU: Si el propietario no comunicó su intención de no renovar el contrato con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato original (5 o 7 años, dependiendo del caso), el contrato se prorrogará automáticamente por tres años más. Sin embargo, si el propietario cumplió con el preaviso dentro del plazo establecido, el contrato se extinguirá al finalizar su duración pactada.
2. Prórroga extraordinaria por ZMRT: En las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), existe una prórroga obligatoria extraordinaria de tres años para contratos de arrendamiento. Sin embargo, dado que su contrato es anterior al 25 de mayo de 2023, nuestra interpretación es que esta prórroga no le resulta aplicable, ya que la Ley de Vivienda que la introduce no tiene carácter retroactivo. Esta prórroga aplica solo a contratos firmados a partir de esa fecha.
3. Aplicación del IRAV e IPC: Si continúa con el contrato actual, las actualizaciones de renta seguirán basándose en el IPC, según lo pactado en el contrato original. Si, en cambio, se redacta un nuevo contrato, las actualizaciones estarán sujetas al IRAV, y la renta inicial deberá respetar los límites establecidos para las ZMRT.
4. ¿Es necesario redactar un nuevo contrato? Solo será necesario firmar un nuevo contrato si las partes deciden dar por finalizado el contrato vigente y pactar nuevas condiciones. Si no se redacta un nuevo contrato y se cumplen las condiciones de prórroga, el contrato podrá continuar vigente.

Pregunta: Tras asistir al webinar, tenemos una duda sobre cómo comunicar correctamente la actualización del IPC a nuestros inquilinos en contratos firmados antes del 25/05/2023. ¿Existe alguna cláusula que podamos incluir en el aviso de actualización que aclare que la nueva Ley de Vivienda no es aplicable en estos casos? ¿Tienen algún modelo o prototipo de cláusula que podamos usar en nuestros documentos de actualización de renta?

Respuesta: La recomendación es que, en la comunicación que realicéis sobre la actualización de renta, incluyáis una cláusula que explique claramente que, según la normativa vigente, los contratos firmados antes del 25/05/2023 no están sujetos al nuevo índice (IRAV). La actualización de la renta, por tanto, debe realizarse conforme al IPC, tal y como establece la cláusula correspondiente del contrato de alquiler.

Podéis redactar una cláusula con un enfoque informativo, como el siguiente ejemplo: «De acuerdo con el ordenamiento jurídico vigente y al tratarse de un contrato de arrendamiento firmado antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (25/05/2023), la actualización de la renta se realiza conforme al IPC, según lo estipulado en la cláusula [X] del contrato de arrendamiento firmado entre las partes.»

Esta redacción puede adaptarse según las necesidades de cada propietario. Sin embargo, dado que este tipo de texto tiene implicaciones legales, os recomendamos consultar a un abogado si necesitáis una versión más personalizada o jurídicamente robusta.