¿Te perdiste nuestro webinar del 27 de marzo sobre la nueva normativa de alquiler de corta duración? No te preocupes. En esta guía resolvemos las preguntas más frecuentes que surgieron durante la sesión, en la que participaron representantes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), Laura Fernández, directora general de ASVAL, Ana Arroquia, miembro de la Comisión de Propietarios Particulares de ASVAL, y Oriol Payà, COO de Vivara.
Recuerda que a partir de julio de 2025, entra en vigor el la Ventanilla Única Digital, una obligación legal para todos los alquileres de corta duración promocionados online.
En el webinar explicamos paso a paso:
✅ Cómo registrar tu propiedad
📄 Qué documentación necesitas
⚠️ Qué sanciones puedes evitar
Si alquilas de forma temporal y publicitas por medios digitales, esta información te afecta directamente. Sigue leyendo para entender qué cambia, cómo adaptarte y qué debes hacer para alquilar con seguridad jurídica.
Temas sobre los que hemos recibido preguntas:
Tipos de alquiler: diferencias legales y prácticas
¿A qué modalidades de alquiler afecta la nueva normativa: temporal, turístico, vacacional, rural o por habitaciones?
La normativa afecta a los alquileres de corta duración, entendidos como aquellos que no constituyen la residencia habitual del inquilino y se promocionan a través de medios digitales. Incluye tanto alquileres turísticos como no turísticos, y abarca desde habitaciones hasta viviendas completas. También se aplica a alojamientos rurales y a aquellos gestionados mediante plataformas, siempre que se ofrezcan públicamente para estancias temporales.
¿Cuáles son las diferencias legales y prácticas entre alquiler temporal, de larga duración, turístico y por habitaciones?
Alquiler de larga duración: Está destinado a la residencia habitual del inquilino y se regula por el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su duración mínima es de cinco años si el arrendador es persona física (siete si es jurídica), aunque las partes pueden pactar una duración inicial menor. El inquilino tiene derecho a prórroga obligatoria hasta alcanzar ese mínimo, salvo causa legal de recuperación por parte del propietario.
Alquiler temporal: No se destina a residencia habitual, sino que responde a una causa objetiva y justificada como un traslado temporal por trabajo, estudios o tratamiento médico. Aunque no tiene una duración máxima definida, debe estar claramente limitada en el contrato y ligada a esa causa concreta. No se rige por las normas del arrendamiento de vivienda habitual del artículo 2 de la LAU, sino por lo dispuesto para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda conforme al artículo 3.1 de la misma ley. Por tanto, se aplica el principio de libertad de pactos entre las partes, con carácter supletorio de las normas del Título III de la LAU.
Alquiler turístico: Consiste en la cesión de uso de una vivienda amueblada por períodos breves, a cambio de precio, con fines de ocio o descanso. En muchos casos incluye servicios similares a los hoteleros, como limpieza o cambio de sábanas. Este tipo de alquiler está fuera del ámbito de la LAU y se regula exclusivamente por la normativa turística autonómica, que suele exigir registro previo, licencias específicas y cumplimiento de requisitos técnicos y de seguridad.
Alquiler por habitaciones: No implica la cesión de la vivienda completa, sino de una o varias estancias dentro de ella, con derecho al uso compartido de zonas comunes. Puede incluirse dentro del ámbito de la LAU si el uso es residencial y permanente, pero no se considera un arrendamiento de vivienda completo. No se permite para fines turísticos, y su legalidad depende de que no se presten servicios propios del alquiler vacacional ni se infrinja la normativa local.
¿Puede compatibilizarse el alquiler temporal con el turístico en una misma vivienda?
Sí, pero se requiere un número de registro diferente para cada modalidad. Además, deben cumplirse los requisitos específicos de cada tipo de alquiler.
¿Es posible realizar alquiler temporal a través de plataformas como Airbnb?
Sí, es posible. En estos casos, el registro es obligatorio. Además, debe indicarse claramente si el contrato es de carácter turístico o no turístico.
¿Se aplica esta normativa también a alquileres puntuales por motivos laborales (por ejemplo, a obreros o profesores)?
Sí. Siempre que se trate de un arrendamiento de corta duración y no constituya la residencia habitual del inquilino, el registro es obligatorio, incluso si el motivo es laboral.
¿Está permitido un contrato temporal de más de un año si hay una causa justificada como estudios?
Sí. El Real Decreto no establece un límite temporal fijo. Lo que exige es que exista una causa temporal real. Por ejemplo, realizar estudios durante diez meses o más fuera del domicilio habitual se considera una justificación válida.
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Registro Único de Arrendamientos
¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos y cómo funciona el proceso de registro para alquileres temporales o por habitaciones?
El Registro Único de Arrendamientos es una base de datos estatal obligatoria a partir de julio de 2025. Está dirigida a viviendas o habitaciones alquiladas con fines temporales, siempre que no se destinen a residencia habitual y se promocionen a través de medios digitales. El registro se realiza de forma telemática a través de la Ventanilla Única Digital y genera un código alfanumérico único. Este código debe acompañar cualquier anuncio o canal de comercialización utilizado.
¿Es obligatorio registrar todas las viviendas de alquiler temporal, también si el contrato lo redacta el propietario sin usar agencias ni plataformas?
No todos los alquileres temporales están sujetos al RAU. Solo aquellos que se promocionen digitalmente y no constituyan vivienda habitual. Si el contrato se celebra de forma privada y sin difusión online, no es necesario inscribir el inmueble en el RAU. El registro solo es exigible cuando el inmueble se publicita a través de plataformas, redes sociales o medios digitales. Así lo establece la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 1312/2024. Si no se difunde por estos canales, no es necesario registrarlo.
¿Qué propiedades deben registrarse: viviendas completas, por habitaciones, viviendas turísticas o gestionadas por agencias?
Todas deben registrarse si se ofrecen en alquiler de corta duración y se promocionan digitalmente. Esto incluye viviendas completas, habitaciones alquiladas de forma individual, viviendas ya registradas como turísticas (VT) si se ofrecen también en modalidad no turística, y aquellas gestionadas por agencias o plataformas. La obligación se aplica a todos los actores que intervienen en la intermediación.
¿El registro es obligatorio si el contrato es con una empresa intermediaria, y esta lo anuncia en plataformas digitales?
Sí. La responsabilidad del registro recae sobre quien comercializa el alojamiento. Si es la empresa intermediaria quien publica el anuncio, deberá ser ella quien realice el registro. Sin embargo, el propietario debe asegurarse de que se cumpla esta obligación, ya que podría tener responsabilidad subsidiaria si no lo hace.
¿Debe el registro hacerlo el propietario, la empresa intermediaria o la plataforma?
Depende de quién gestione la publicación. Si el anuncio lo realiza directamente el propietario, él mismo debe registrar. Si es una agencia quien lo gestiona, la obligación sigue siendo del propietario pero puede delegar el trámite. En el caso de plataformas digitales como Airbnb, el registro debe estar hecho antes de publicar el anuncio, y lo debe gestionar quien controle esa publicación.
¿Puede una agencia o representante autorizado gestionar el registro en nombre del propietario?
Sí. El propietario puede delegar el trámite a una agencia inmobiliaria o a un representante autorizado, siempre que cuente con los poderes necesarios para actuar en su nombre. Es importante asegurarse de que la gestión se hace correctamente, ya que el propietario sigue siendo responsable último ante la administración.
¿Qué pasa si tengo un contrato de gestión con una agencia y ellos alquilan mi vivienda por meses?
En ese caso, la agencia es quien debe realizar el registro. No obstante, como propietario, tienes la obligación de comprobar que se ha cumplido con este trámite. Si no lo haces, podrías ser considerado responsable por omisión de vigilancia.
¿Qué datos hay que introducir en el registro si alquilo por habitaciones? ¿Las habitaciones reales o las que constan en la cédula de habitabilidad?
Deben declararse las habitaciones reales que se alquilan, pero estas deben coincidir con lo autorizado urbanísticamente. Si hay discrepancias entre las habitaciones efectivamente ofertadas y lo que refleja la cédula de habitabilidad, el registro podría ser denegado.
¿Qué consecuencias tiene implementar el registro? ¿Qué finalidad tiene?
El registro permite controlar, ordenar y fiscalizar el uso residencial intensivo. Su objetivo es combatir el fraude, facilitar información a los organismos de inspección y a los municipios, y mejorar la trazabilidad del uso de las viviendas y del perfil de los inquilinos. Entre las consecuencias posibles están la imposición de límites en zonas saturadas, la aparición de nuevas obligaciones fiscales y un control más estricto de los arrendamientos.
¿Se puede solicitar el código si la vivienda aún no está inscrita a mi nombre en el registro de la propiedad pero ya tengo la escritura otorgada?
No. Para poder solicitar el código, el solicitante debe figurar como titular registral en el momento de la solicitud. La escritura no es suficiente si todavía no se ha formalizado la inscripción en el registro de la propiedad.
¿Puede solicitarse el código antes de julio de 2025? ¿Se obtiene inmediatamente al hacer la solicitud online? ¿Qué costes implica?
Sí, desde el 2 de enero de 2025 es posible solicitar el número de registro. El trámite se puede realizar electrónicamente a través de la sede del Colegio de Registradores o presencialmente en el Registro de la Propiedad. Si no hay incidencias, el código se genera de forma casi inmediata. Inicialmente se emite como código provisional, pero ya puede usarse para publicar el anuncio. Este código es el mismo que se mantendrá como definitivo.
El coste del trámite es de aproximadamente 30 euros, aunque puede variar según el tipo de unidad y el Registro competente.
¿Qué documentación hay que presentar para solicitar el código de registro?
Para completar el trámite es necesario aportar:
- El documento que acredite el título habilitante del inmueble para el uso previsto (conforme a la normativa autonómica o municipal aplicable).
- Una declaración responsable de que la unidad cuenta con mobiliario, equipamiento y enseres adecuados para su uso (art. 4.2.b del Real Decreto 1312/2024).
Estos documentos se presentan junto con la solicitud, ya sea por vía telemática o presencial.
Contratación legal y justificación del uso temporal
¿Cuáles son los requisitos legales para celebrar un contrato de alquiler temporal?
Para que un contrato se considere de alquiler temporal y no se encuadre dentro del régimen de vivienda habitual (artículo 2 de la LAU), deben cumplirse varios requisitos. El uso no puede ser el de residencia habitual del inquilino, y debe existir una causa objetiva de temporalidad, como estudios, tratamiento médico, traslado profesional o reforma de la vivienda habitual. Esta causa debe indicarse de forma expresa en el contrato y, si se quiere evitar el encaje en el artículo 2 de la LAU, también debe acreditarse documentalmente.
¿Cómo justificar la temporalidad del contrato y del uso del inquilino de forma válida ante la administración?
La justificación debe hacerse mediante documentación objetiva. Para casos de estudios, se puede presentar un certificado de matrícula o de admisión. En traslados laborales, un contrato de trabajo temporal o una carta de empresa son válidos. Si se trata de tratamientos médicos, se puede aportar un certificado médico. En situaciones donde el inquilino tiene arrendada su vivienda habitual, debe aportarse copia de ese contrato. Si es extranjero, puede incluir documentación que acredite su residencia en otro país. La declaración verbal no es suficiente y se recomienda que el arrendador conserve copia de toda la documentación justificativa.
En casos como una familia extranjera que se plantea quedarse más tiempo o quiere empadronarse: ¿puede hacerse con un contrato temporal? ¿Es legal si su residencia habitual en otro país está alquilada?
Sí, es posible formalizar un contrato temporal si el uso inicial no es como vivienda permanente. No obstante, si la familia se empadrona en la vivienda o amplía la duración del contrato sin mantener una causa objetiva, podría considerarse que el uso ha mutado a residencia habitual. En ese caso, la administración podría entender que el contrato debió formalizarse conforme al artículo 2 de la LAU, lo que implicaría aplicar la duración mínima, las prórrogas obligatorias y, en su caso, las medidas de contención de rentas en zonas tensionadas.
¿Qué documentación hay que presentar para justificar el uso temporal de la vivienda?
Aunque el Real Decreto 1312/2024 no establece un listado cerrado, en la práctica se deben conservar los documentos que acrediten la causa temporal declarada. Esto incluye copia del contrato o de la carta justificativa del motivo del alquiler, el documento identificativo del inquilino y la justificación del motivo (como los ejemplos mencionados anteriormente). No es necesario enviar esta documentación al Registro, salvo requerimiento, pero debe estar disponible en caso de inspección.
¿Qué obligaciones legales y contractuales tienen los propietarios bajo la nueva normativa?
Los propietarios que alquilan por corta duración y promocionan sus inmuebles por medios digitales deben inscribirlos en el Registro Único de Arrendamientos (RAU). Además, deben incluir el código de registro en todo anuncio, según el artículo 11 del Real Decreto 1312/2024. También están obligados a garantizar la veracidad de los datos aportados, conservar la documentación justificativa del uso temporal conforme al artículo 13 y comunicar cualquier alta o modificación si se altera el uso inicialmente registrado.
Si soy empresa y alquilo varias unidades a estudiantes mediante contratos temporales (de septiembre a julio), firmados solidariamente por ellos y con avales: ¿nos afecta esta normativa?
Sí, esta actividad está sujeta a la normativa. Aunque los contratos sean por estudios, estén firmados solidariamente por los estudiantes y cuenten con avales, si se trata de alquileres temporales y se publicitan por medios digitales como portales o redes sociales, deben registrarse y cumplir con los requisitos establecidos por el Real Decreto 1312/2024.
Fiscalidad y rentabilidad
¿Cuál es la fiscalidad aplicable al alquiler temporal frente al de larga duración y al turístico?
En el caso del alquiler de larga duración, destinado a vivienda habitual, los rendimientos obtenidos tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Este tipo de alquiler puede beneficiarse de una reducción del 50%, que puede llegar al 90% si se cumplen ciertos requisitos establecidos por la Ley 12/2023. En cuanto al IVA, está exento salvo que se presten servicios propios de la industria hotelera.
El alquiler temporal, si no es turístico, también tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Sin embargo, al no tratarse de vivienda habitual, no se aplica la reducción del 50 % en el IRPF. En relación con el IVA, está exento, salvo que se ofrezcan servicios complementarios similares a los hoteleros.
El alquiler turístico, destinado a uso vacacional y con servicios incluidos, se considera actividad económica según el artículo 27 de la LIRPF. En este caso, se aplica un IVA del 10 % si se prestan servicios como limpieza periódica, cambio de sábanas, atención en recepción, entre otros. Además, no se aplica la reducción del 50 % en el IRPF.
¿Qué tipo de alquiler es más rentable financieramente: por habitaciones, temporal o de larga duración?
La rentabilidad varía según el perfil del propietario y el tipo de gestión. El alquiler por habitaciones suele generar un mayor ingreso bruto mensual, aunque implica una gestión más intensiva y conlleva una mayor fiscalización bajo la nueva normativa.
El alquiler temporal de la vivienda completa tiene alta demanda en entornos urbanos. Aunque no permite aplicar prórrogas forzosas ni ofrece ventajas fiscales claras, es flexible. A partir de 2025, eso sí, estará sujeto a más obligaciones registrales.
El alquiler de larga duración ofrece menos rentabilidad inmediata, pero garantiza una mayor estabilidad y protección legal para el inquilino. Además, es el que cuenta con ventajas fiscales más claras.
En conclusión, tanto el alquiler por habitaciones como el alquiler temporal pueden resultar más rentables a corto plazo, pero conllevan más riesgos y obligaciones. El alquiler de larga duración, aunque menos rentable en términos brutos, es más estable y fiscalmente ventajoso.
¿Puede un alquiler temporal (por ejemplo, de 10 meses) computar como vivienda habitual para deducciones fiscales?
Por definición, si es alquiler temporal no puede ser vivienda habitual. Al no ser vivienda habitual el propietario no puede aplicar la reducción del 50 %.
¿Se debe ingresar fianza en los organismos autonómicos competentes en casos de alquileres de corta duración?
Sí, en la mayoría de comunidades autónomas es obligatorio depositar la fianza del alquiler incluso en contratos de corta duración o de temporada. El importe habitual es una mensualidad, aunque puede haber particularidades según el tipo de contrato o la comunidad autónoma.
Cada comunidad gestiona este trámite a través de su organismo autonómico competente. Por ejemplo, en Catalunya, el depósito debe realizarse ante el INCASÒL conforme a lo establecido en la Ley 13/1996. De forma similar, otras regiones como Aragón (a través del Registro de Fianzas del Gobierno de Aragón) o el País Vasco (mediante el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco) también exigen este trámite, aunque los procedimientos y plazos pueden variar.
Es importante revisar la normativa específica del lugar donde se ubica la vivienda para cumplir correctamente con la obligación de depósito. Ignorar este paso puede derivar en sanciones administrativas.
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Ámbito territorial y retroactividad normativa
¿Cómo se aplica esta normativa en cada comunidad autónoma (Catalunya, Baleares, Comunidad Valenciana, Andalucía, etc.)?
El Registro Único de Arrendamientos tiene aplicación en todo el territorio nacional, pero no sustituye las normativas, registros o licencias autonómicas existentes. En comunidades como Catalunya, Baleares, Comunidad Valenciana o Andalucía, siguen vigentes los requisitos locales, como licencias de viviendas de uso turístico (VUT), registros autonómicos, cédulas de habitabilidad, o el depósito de fianzas en organismos como el INCASÒL.
A partir de julio de 2025, el registro será obligatorio además de estos requisitos si los alojamientos se publicitan a través de canales digitales. Es decir, el cumplimiento estatal no exime del cumplimiento autonómico, y viceversa.
¿Tienen efectos retroactivos las nuevas normativas autonómicas o municipales (como licencias VUT ya otorgadas en zonas ahora restringidas)?
En general, no hay retroactividad plena. Las licencias turísticas otorgadas antes de la entrada en vigor de nuevas restricciones suelen seguir vigentes, salvo que exista una revocación expresa por causas como caducidad, incumplimiento o cambio normativo. No obstante, los ayuntamientos pueden establecer limitaciones a los usos futuros, y algunas regulaciones —como las de Andalucía o Barcelona— permiten cesar actividades si no se adaptan a los nuevos requisitos urbanísticos o administrativos.
Por tanto, aunque las licencias previas no se anulan de forma automática, pueden perder efecto si no se ajustan a las nuevas condiciones legales, como el uso permitido en el planeamiento o la declaración de fuera de ordenación.
¿Qué ocurre si la comunidad de propietarios acuerda cesar la actividad turística? ¿Afecta a licencias previas?
En principio, no afecta a quienes ya ejercían legalmente esa actividad. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad limitar o prohibir el uso turístico de una vivienda si lo acuerdan las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Sin embargo, este tipo de acuerdos no tiene efectos retroactivos automáticos y no anula licencias administrativas ya concedidas, salvo que exista una previsión estatutaria previa o se dicte una resolución judicial que lo permita.
👩🎓 La STS 1233/2024, de 3 de octubre, resuelve este asunto de forma clara: «El acuerdo de la comunidad no puede afectar a situaciones consolidadas con anterioridad a su adopción si no se recoge expresamente en los estatutos o si no se ha impugnado y declarado su legalidad con efectos retroactivos.”
El acuerdo sí puede impedir nuevas altas o exigir el cese si la actividad no estaba regularizada. En caso de conflicto, se puede recurrir judicialmente. Los tribunales están avalando estas limitaciones, pero con restricciones claras cuando hay derechos adquiridos previamente.
¿Cómo afecta esta regulación si el propietario no reside en la misma provincia o en España?
El hecho de no residir en la provincia donde se ubica la vivienda o incluso fuera de España no exime al propietario del cumplimiento de la normativa estatal ni autonómica. En todos los casos, el propietario sigue siendo responsable del cumplimiento legal.
En estos casos, se recomienda utilizar una empresa intermedia o un gestor para el alquiler. El propietario deberá asegurarse de que estos agentes cumplen con la normativa aplicable, incluyendo el registro en el RAU. Existe responsabilidad subsidiaria si no se verifica este cumplimiento.
El trámite puede realizarse mediante representantes o apoderados, pero el solicitante del código de registro debe figurar como titular en el Registro de la Propiedad en el momento de la solicitud.
Riesgos, seguridad jurídica y gestión de impagos
¿Qué nuevos derechos y obligaciones tienen los propietarios con esta nueva ley?
La nueva normativa impone varias obligaciones a los propietarios que alquilan inmuebles por corta duración y los publicitan por medios digitales. En primer lugar, deben obtener un código de registro en el Registro Único de Arrendamientos (RAU) y asegurarse de incluirlo en todos los anuncios, ya sea en plataformas, redes sociales u otros medios digitales. También están obligados a justificar documentalmente la causa de temporalidad del alquiler cuando no se trate de un uso turístico, mantener actualizada la información en el RAU y facilitar los datos que la administración les requiera, conforme al artículo 13 del Real Decreto 1312/2024.
En cuanto a los derechos, no se establecen nuevos expresamente, pero se reconoce la posibilidad de defensa en caso de sanciones que el propietario considere injustificadas. Asimismo, puede exigirse responsabilidad a los intermediarios si incumplen sus funciones legales o contractuales.
¿Qué riesgos legales conlleva alquilar en zonas tensionadas? ¿Puede un contrato temporal convertirse en indefinido?
Sí, hay riesgos importantes. Si se firma un contrato como temporal, pero el uso real del inquilino es el de residencia habitual, un juez puede considerar que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual conforme al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque el contrato diga lo contrario. Esto aplica en cualquier lugar, esté o no en una zona tensionada. En ese caso, el contrato pasaría a tener una duración mínima de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), con prórrogas obligatorias y sujeción a las reglas de protección al inquilino.
En zonas declaradas tensionadas, además, se aplican límites específicos a la renta, según los artículos 17.6 de la LAU y 18 y 19 de la Ley 12/2023. La renta no puede superar la del último contrato vigente o el índice de referencia oficial. Además, recuperar la vivienda puede ser complicado, ya que solo es posible por causas justificadas recogidas en el artículo 9.3 de la LAU y la Ley 12/2023. En la práctica, esto puede suponer que el inquilino permanezca muchos años con una renta limitada que solo podrá actualizar conforme al IRAV.
¿Qué herramientas existen para recuperar una vivienda ante impago o necesidad?
Ante impago, la herramienta principal es el procedimiento de desahucio judicial por falta de pago. Sin embargo, este proceso puede alargarse, especialmente si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, lo que activa mecanismos de protección establecidos en la Ley 12/2023 (artículos 37 y siguientes).
En el caso de arrendamientos de vivienda habitual, también se puede solicitar la resolución del contrato por necesidad del arrendador, tal como recoge el artículo 9.3 de la LAU. Esta necesidad debe estar legalmente justificada y consiste en destinar la vivienda a residencia habitual del propio arrendador o de un familiar de primer grado (padres, hijos), y solo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año de contrato.
Para contratos temporales —considerados de uso distinto del de vivienda habitual— no se requiere causa al vencimiento, pero será necesario demostrar que efectivamente se trata de un contrato temporal si el inquilino lo impugna.
¿Qué seguros de impago existen y cómo ayudan?
Los seguros de impago de alquiler suelen cubrir entre seis y veinticuatro meses de renta impagada, además de ofrecer defensa jurídica en caso de conflicto. No obstante, en contratos temporales algunas aseguradoras son más restrictivas: pueden exigir condiciones adicionales o directamente no ofrecer cobertura, ya que este tipo de arrendamientos es más complejo de gestionar judicialmente.
La clave para que el seguro sea viable está en la duración del contrato, la solvencia y perfil del inquilino, y la claridad de la documentación contractual.
¿Qué consecuencias legales hay si alquilo sin cumplir con los nuevos requisitos?
El incumplimiento de las obligaciones establecidas puede conllevar sanciones administrativas de consideración. Las multas pueden alcanzar hasta los 30.000 euros, especialmente si se alquila sin registro obligatorio o se presentan datos falsos, de acuerdo con los regímenes sancionadores autonómicos o estatales.
Además, puede conllevar la revocación de licencias o la suspensión de la actividad. Si se detectan irregularidades durante una inspección, también pueden iniciarse procedimientos tributarios o urbanísticos por parte de la administración competente.
Cambios legislativos y respuesta del sector
¿Qué cambios introduce la nueva normativa en 2024 y qué novedades entrarán en vigor en julio de 2025?
Desde diciembre de 2024 están en vigor tres medidas clave: la creación del Registro Único de Arrendamientos (RAU), la habilitación de la Ventanilla Única Digital para la tramitación telemática, y la obligación de incluir un código identificador único en los anuncios de alojamientos de corta duración.
A partir de julio de 2025, entrará en vigor de forma efectiva la obligación de registrar todos los arrendamientos de corta duración —turísticos y no turísticos— siempre que se publiciten mediante canales digitales. Desde ese momento, se podrán imponer sanciones por falta de registro o por falsear el uso declarado del inmueble. También se exigirá que la titularidad registral del solicitante esté actualizada y verificada para poder obtener el código correspondiente.
¿Se prevé alguna posibilidad de impugnación o modificación de estas medidas antes de su aplicación?
En la actualidad, no hay ninguna suspensión ni paralización de la norma. El Real Decreto 1312/2024 ya está en vigor y ha superado el trámite formal. Su modificación solo podría producirse mediante un nuevo real decreto o una ley posterior. También podría anularse total o parcialmente por sentencia del Tribunal Constitucional, en caso de que se presentara un recurso por invasión competencial. Sin embargo, hasta la fecha no se ha interpuesto tal recurso.
¿Cómo pueden defenderse los propietarios ante la injerencia normativa en el mercado de alquiler?
Los propietarios pueden recurrir legalmente las sanciones o inspecciones que consideren injustas ante los tribunales contencioso-administrativos. En casos concretos, es posible presentar alegaciones urbanísticas si se aplican restricciones a licencias ya concedidas, y solicitar indemnizaciones por responsabilidad patrimonial si se demuestra un perjuicio anormal y concreto, aunque esta vía es compleja y difícil de probar.
¿Cuáles son las consecuencias previstas por el propio Ministerio en cuanto a oferta y precios del mercado?
Según el Ministerio, la creación del RAU permitirá una mayor transparencia del mercado, al diferenciar claramente los usos turísticos de los residenciales. Se busca reducir el uso encubierto de viviendas con fines turísticos sin licencia y liberar parte del parque inmobiliario hacia el alquiler estable.
Información práctica para nuevos arrendadores
¿Qué pasos debo seguir para empezar a alquilar legalmente una vivienda por temporada o por habitaciones?
El primer paso es verificar la normativa autonómica y municipal aplicable: licencias, cédula de habitabilidad, posibles limitaciones de uso turístico o de alquiler temporal, así como cualquier requisito específico como el depósito de fianzas. Después, debes definir el tipo de alquiler que vas a ofrecer: turístico, temporal o de larga duración.
Si el alquiler es de corta duración y vas a publicitarlo por medios digitales, debes solicitar un código de registro en la Ventanilla Única Digital del Registro Único de Arrendamientos. Ese código debe aparecer en todos los anuncios y contratos. Además, el contrato debe estar correctamente redactado según el tipo de uso declarado y, si no es turístico, debe incluir una causa de temporalidad clara.
También deberás depositar la fianza, si así lo exige tu comunidad autónoma. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid mediante el IVIMA, en la Comunidad Valenciana a través del PROP, y en Andalucía mediante la Agencia AVRA. Además, deberás conservar la documentación relevante del alquiler (identidad del inquilino, causa de temporalidad, etc.) y, si corresponde, comunicar los datos a las autoridades según la normativa turística o de seguridad ciudadana.
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¿Puede una misma vivienda tener varios códigos si tiene diferentes usos?
Sí. Si una vivienda se destina tanto a alquiler turístico como a alquiler temporal no turístico, se deben registrar ambos usos por separado. En ese caso, se asignarán dos códigos distintos. Ambos pueden estar activos al mismo tiempo, aunque solo se utilice uno en cada periodo.
¿Qué documentación hay que presentar y ante qué organismo?
Para completar el registro en el RAU, se debe presentar la siguiente documentación a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, mediante la Ventanilla Única Digital: identificación del titular registral, referencia catastral del inmueble, tipo de uso (turístico o no turístico), número de estancias o habitaciones ofertadas, y una declaración responsable. No se requiere presentar el contrato ni la documentación del inquilino salvo que sea requerida posteriormente por inspección.
¿Qué datos del inquilino hay que comunicar, y a quién, si no trabajo con una agencia?
En el caso de alquileres de corta duración con uso turístico, se debe remitir el parte de entrada a la Policía Nacional, Guardia Civil u otro cuerpo competente, conforme a la normativa sobre seguridad ciudadana. En los alquileres temporales no turísticos, no es obligatorio comunicar estos datos de forma proactiva, pero sí conservarlos para posibles inspecciones, de acuerdo con el artículo 13 del Real Decreto 1312/2024.
¿Es obligatorio hacer esto si no alquilo a través de plataformas?
No. El Registro Único de Arrendamientos solo es obligatorio si publicitas el alojamiento mediante canales digitales. Esto incluye plataformas como Booking, Airbnb, redes sociales o páginas web. Si alquilas mediante medios exclusivamente privados y no digitales, no estás obligado a registrarte, tal como establece la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 1312/2024.
¿Qué pasa si solo alquilo por dos semanas? ¿También debo registrar?
Sí, siempre que el alojamiento se publicite online. La duración del contrato no determina por sí sola la obligación de registro. Si el uso no es de residencia habitual y el anuncio se publica en internet —ya sea a través de una plataforma, una red social o tu propia web— estás obligado a registrar la vivienda y obtener el código identificador correspondiente.
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