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Cataluña aprueba el régimen sancionador de la Ley de vivienda para controlar el precio del alquiler

El Govern de Catalunya y el grupo parlamentario de los Comuns han alcanzado un acuerdo para la implementación del régimen sancionador de la Ley de vivienda, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de los límites en el precio del alquiler en Cataluña y evitar fraudes en los contratos de arrendamiento.

El nuevo marco normativo establece sanciones económicas que pueden alcanzar hasta 900.000 euros para los propietarios e intermediarios que incumplan las disposiciones sobre el alquiler de viviendas en Cataluña. Las multas afectarán a quienes fijen precios por encima del límite establecido, empleen contratos de temporada de forma fraudulenta o incumplan la transparencia en la información contractual.

El decreto que introduce estas sanciones será aprobado por el Consell Executiu y entrará en vigor de inmediato. La Generalitat prevé implementar un sistema de supervisión y control mediante un equipo de inspectores especializados y una ventanilla única para recibir denuncias de inquilinos.

Objetivos del régimen sancionador de la Ley de vivienda

La aprobación de este régimen responde a la necesidad de reforzar el cumplimiento de la Ley de Vivienda de Cataluña de 2007, que establece mecanismos para la contención de rentas en los municipios declarados zonas tensionadas.

El Govern ha identificado que algunos propietarios han recurrido a prácticas como:

• Fijar precios superiores al límite legal mediante fórmulas contractuales ambiguas.
• Usar contratos de temporada de forma fraudulenta, ofreciendo viviendas para alquileres residenciales en Cataluña sin cumplir la normativa.
• Repercutir gastos indebidos al inquilino, como costos de gestión o intermediación.

El régimen sancionador de la Ley de vivienda busca cerrar estas vías de elusión de la norma y establecer un marco de sanciones disuasorias para garantizar el acceso a una vivienda a precios regulados.

Sanciones y criterios del régimen sancionador de la Ley de vivienda

El régimen sancionador de la Ley de vivienda introduce modificaciones en la Ley de Vivienda de Cataluña de 2007, incorporando un esquema de multas clasificadas según la gravedad de la infracción. Se establecen tres tipos de sanciones:

Infracciones muy graves

Las infracciones consideradas muy graves conllevan multas de 90.001 a 900.000 euros e incluyen los siguientes casos:

• Fijar un precio de alquiler superior en más del 30% al Índice de Precios de Referencia.
• No especificar la finalidad del contrato de arrendamiento o incluir una finalidad que no se ajuste a la realidad del uso de la vivienda.
• Cargar gastos de gestión inmobiliaria al inquilino cuando la ley establece que deben ser asumidos por el propietario.

Infracciones graves

Las infracciones graves tendrán sanciones de 9.001 a 90.000 euros y se aplicarán a situaciones como:

• Establecer un precio de alquiler hasta un 30% superior al Índice de Precios de Referencia.
• Omitir en el contrato de arrendamiento la referencia al Índice de Precios de Referencia.
• No especificar el precio del contrato de arrendamiento anterior, lo que impide verificar si el incremento en el precio es conforme a la ley.

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Sanciones a intermediarios y acumulación de multas en el régimen sancionador de la Ley de vivienda

El régimen sancionador de la Ley de vivienda no solo afecta a los propietarios, sino que también introduce medidas de control sobre los intermediarios inmobiliarios, incluyendo Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y plataformas digitales que facilitan el alquiler en Cataluña.

La normativa establece que las prácticas abusivas o fraudulentas por parte de estos actores podrán sancionarse con multas de hasta 100.000 euros. Además, si se detectan múltiples infracciones en un mismo contrato, las sanciones pueden acumularse, lo que puede suponer un impacto financiero significativo para los intermediarios.

¿Qué prácticas serán sancionadas?

Las sanciones a API y plataformas digitales se aplicarán en los siguientes casos:

• Fomentar la firma de contratos de temporada fraudulentos: Si una agencia inmobiliaria o una plataforma asesora o facilita contratos de arrendamiento de temporada cuando en realidad la vivienda será utilizada como residencia habitual, se considerará un fraude sancionable.
• Publicar ofertas de alquiler con precios que superen los límites legales: Anuncios en portales inmobiliarios o agencias que ofrezcan inmuebles con rentas superiores al Índice de Precios de Referencia, sin justificación válida, podrán ser objeto de multas.
• Omitir información obligatoria en los anuncios: La normativa exige que en los anuncios y contratos de arrendamiento se especifique el Índice de Precios de Referencia y el precio del contrato anterior. Si esta información no se incluye, tanto los propietarios como las agencias intermediarias podrán ser sancionados.
• Repercutir gastos de gestión inmobiliaria al inquilino: La ley establece que estos costos deben ser asumidos por el propietario. Si una agencia traslada estos gastos al inquilino en el contrato de arrendamiento, será considerada una práctica abusiva sujeta a sanción.

Multas acumulables y su impacto en el sector

Uno de los aspectos más relevantes del régimen sancionador de la Ley de vivienda es que las sanciones son acumulativas, lo que significa que un intermediario puede enfrentar múltiples multas por diferentes infracciones en un mismo contrato o a lo largo de su actividad.

Por ejemplo:

• Si una agencia publica un anuncio con un precio de alquiler superior al permitido, omite la referencia al precio anterior y carga gastos de gestión al inquilino, podría recibir tres multas separadas, que en conjunto podrían alcanzar los 300.000 euros.
• En el caso de las plataformas digitales, si un mismo portal permite la publicación de varios anuncios que incumplen la ley, las sanciones pueden sumarse por cada infracción detectada, lo que puede suponer una penalización económica muy elevada.

El impacto en el sector podría traducirse en:

• Mayor responsabilidad para los intermediarios: Los API y plataformas digitales deberán asegurarse de que toda la información que publican cumple estrictamente con la normativa, lo que requerirá procesos de verificación más rigurosos.
• Aumento del control sobre las agencias inmobiliarias: La Generalitat podrá realizar inspecciones para comprobar si las agencias están promoviendo prácticas fraudulentas en el alquiler de viviendas en Cataluña.
• Mayor litigiosidad: Es posible que se produzcan conflictos legales entre propietarios, agencias e inquilinos sobre quién es responsable de determinados incumplimientos.

Medidas para garantizar el cumplimiento del régimen sancionador de la Ley de vivienda

Para asegurar que las nuevas normativas se apliquen correctamente, el Govern implementará una serie de medidas de control y supervisión:

Creación de un equipo de inspección especializado

Se establecerá un cuerpo de entre 100 y 150 inspectores, encargados de supervisar el cumplimiento del régimen sancionador de la Ley de vivienda y detectar posibles fraudes en el alquiler en Cataluña.

Estos inspectores tendrán la capacidad de:

• Revisar contratos de arrendamiento para comprobar si respetan los límites de precios.
• Identificar prácticas fraudulentas en el alquiler de temporada, como su uso encubierto para evitar la regulación de precios.
• Aplicar sanciones en caso de incumplimientos detectados.

Creación de una ventanilla única de denuncias

El Govern habilitará una plataforma en línea dentro de la web de la Agència d’Habitatge de Catalunya para que los inquilinos puedan denunciar irregularidades en sus contratos de arrendamiento.

Campaña de información y prevención

Para garantizar que tanto propietarios como inquilinos comprendan la normativa, se llevará a cabo una campaña institucional en medios de comunicación y redes sociales.

El objetivo de esta campaña será:

• Informar a los propietarios sobre sus obligaciones legales.
• Explicar a los inquilinos cómo pueden verificar la legalidad de su contrato de arrendamiento.
• Fomentar la denuncia de irregularidades mediante la ventanilla única.

Reacciones del sector inmobiliario

La implementación de este régimen ha generado inquietud en el sector inmobiliario. Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña y la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona han señalado que las sanciones podrían generar inseguridad jurídica, dado que aún existen dudas sobre la aplicación de la ley. También advierten que las multas podrían desincentivar la oferta de vivienda en alquiler, lo que afectaría al mercado.

Impacto en la oferta de alquiler de viviendas en Cataluña

Algunas asociaciones han advertido que la aplicación de sanciones podría reducir la oferta de alquiler de viviendas en Cataluña. Datos del Institut Català del Sòl (Incasòl) indican que, desde la introducción de la regulación de precios, los contratos de alquiler han disminuido un 6,3%, mientras que las rentas han bajado un 0,9% en los 140 municipios declarados como zonas tensionadas, incluyendo Barcelona y su área metropolitana.

En Barcelona ciudad, las cancelaciones de contratos han superado las nuevas firmas por primera vez en la serie histórica, con un saldo negativo de menos 58 contratos entre julio y septiembre.

El Govern ha atribuido esta tendencia a un incremento en el uso de contratos de temporada como estrategia para eludir la regulación, motivo por el cual se ha reforzado el control sobre este tipo de contratos dentro del régimen sancionador de la Ley de vivienda.

Próximos pasos en la aplicación del régimen sancionador de la Ley de vivienda

Una vez aprobado el decreto, el Parlament de Cataluña dispondrá de 30 días para su convalidación. Durante este período, se prevé que el Govern mantenga reuniones con los principales actores del sector inmobiliario para aclarar dudas sobre la aplicación de la normativa.

En paralelo, la Generalitat trabaja en la presentación de un suplemento de crédito en los presupuestos para financiar la contratación del cuerpo de inspectores que supervisará el alquiler de viviendas en Cataluña y garantizará la correcta implementación del régimen sancionador de la Ley de vivienda.

Conclusión

El régimen sancionador de la Ley de vivienda refuerza el control sobre el alquiler en Cataluña con sanciones de hasta 900.000 euros para propietarios y 100.000 euros para API y plataformas digitales. Su objetivo es evitar fraudes en los contratos de arrendamiento y garantizar el cumplimiento de los límites de precio, con inspecciones, una ventanilla de denuncias y una campaña informativa.

Sin embargo, su impacto genera inquietud en el sector inmobiliario, que advierte sobre posibles efectos en la oferta de alquiler y la inseguridad jurídica. En los próximos meses, será clave evaluar si esta normativa logra su propósito sin afectar la disponibilidad de viviendas en el mercado.

Preguntas Frecuentes sobre el nuevo régimen sancionador de la Ley de vivienda en Cataluña?

1. ¿Qué es el régimen sancionador de la Ley de vivienda en Cataluña?

Es un conjunto de sanciones para garantizar el cumplimiento de los límites del precio del alquiler y evitar fraudes en los contratos de arrendamiento.

2. ¿Cuándo entra en vigor el régimen sancionador?

El Consell Executiu aprobó el decreto el martes 28 de enero de 2025, y entrará en vigor el miércoles 29 de enero de 2025. Luego, el Parlament de Cataluña tendrá 30 días para convalidarlo.

3. ¿Cuáles son las multas para propietarios que incumplan la ley?

Las sanciones pueden ir de 9.001 a 900.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción, como fijar rentas ilegales o usar contratos fraudulentos.

4. ¿Qué se considera una infracción muy grave?

Superar en más del 30% el Índice de Precios de Referencia, no indicar la finalidad del contrato o cargar gastos de gestión al inquilino.

5. ¿Cuánto pueden ascender las multas por infracciones muy graves?

Las multas para infracciones muy graves oscilan entre 90.001 y 900.000 euros, dependiendo del grado de incumplimiento y de si es reincidente.

6. ¿Qué prácticas serán consideradas infracciones graves?

Fijar precios hasta un 30% por encima del índice de referencia, omitir ese índice en el contrato o no indicar el precio del contrato anterior.

7. ¿Qué sanciones se aplicarán a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API)?

Los API y plataformas digitales pueden recibir multas de hasta 100.000 euros si fomentan prácticas fraudulentas en la oferta de alquiler.

8. ¿Cómo se aplicarán las sanciones a intermediarios inmobiliarios?

Se sancionará a quienes promuevan contratos de temporada fraudulentos, publiquen alquileres por encima del precio permitido u oculten información clave.

9. ¿Las multas pueden acumularse?

Sí, si un propietario o intermediario comete varias infracciones en un mismo contrato, las sanciones se sumarán, aumentando el importe total.

10. ¿Habrá inspecciones para garantizar el cumplimiento de la norma?

Sí, el Govern creará un cuerpo de 100 a 150 inspectores para supervisar el cumplimiento de la normativa en los contratos de alquiler.

11. ¿Cómo pueden los inquilinos denunciar irregularidades?

Podrán hacerlo a través de la ventanilla única en la web de la Agència d’Habitatge de Catalunya, donde se recibirán y tramitarán las denuncias.

12. ¿Qué pasa si un propietario cambia un alquiler de temporada a uno habitual?

Si convierte un contrato de temporada en uno de residencia habitual, podría beneficiarse de reducciones en sanciones previamente impuestas.

13. ¿Cómo afecta el régimen sancionador a las plataformas de alquiler?

Las plataformas deberán asegurarse de que los anuncios cumplan con la normativa. Si permiten publicar precios ilegales, podrán ser multadas.

14. ¿Qué impacto puede tener esta ley en la oferta de alquiler en Cataluña?

Algunas asociaciones advierten que las multas podrían reducir aún más la oferta de alquiler en Cataluña, aunque el Govern busca evitar el fraude y mejorar el acceso a la vivienda.

15. ¿Cómo se informará a propietarios e inquilinos sobre esta normativa?

Se lanzará una campaña institucional para informar sobre las nuevas sanciones y fomentar el cumplimiento de la ley en el mercado de alquiler de viviendas en Cataluña.