Un contrato de alquiler de vivienda habitual no termina cuando dice el documento. Da igual que ponga un año, dos o tres: la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima que el propietario no puede acortar. Se llama prórroga obligatoria del alquiler, y es probablemente la norma que más propietarios descubren tarde.
El artículo 9.1 de la LAU, en su redacción vigente desde el Real Decreto-ley 7/2019 (6 de marzo de 2019), fija esa duración mínima en 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica. El contrato se prorroga automáticamente, por plazos anuales, hasta alcanzar ese mínimo. No hace falta que el inquilino lo pida. No hace falta que lo firme nadie. Opera por ministerio de ley.
Y después de esos 5 o 7 años, la cosa no acaba. Si el propietario no avisa con 4 meses de antelación, el contrato se prorroga otros 3 años más. En total, la duración efectiva puede alcanzar 8 años (persona física) o 10 años (persona jurídica) sin que el propietario pueda impedirlo.
Esta guía explica cada fase del contrato, con los artículos exactos de la LAU, los plazos de preaviso y las opciones reales que tiene el propietario para recuperar su vivienda.
Índice
Qué es la prórroga obligatoria y a qué contratos aplica
La prórroga obligatoria es la extensión automática del contrato de alquiler de vivienda habitual hasta un mínimo legal. Está regulada en el artículo 9.1 de la LAU tras la reforma del RDL 7/2019, y aplica a todos los contratos de arrendamiento firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
| Tipo de arrendador | Duración mínima |
|---|---|
| Persona física | 5 años |
| Persona jurídica (empresa, sociedad) | 7 años |
Si el contrato se firma por un plazo inferior —un año es lo habitual—, se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta completar el mínimo. El inquilino no necesita solicitarlo. Basta con que esté al corriente de pago y cumpla las obligaciones del contrato.
El único que puede evitar la prórroga es el inquilino, comunicando su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento anual.
Texto legal: «Llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.» — Art. 9.1 LAU.
Qué pasa cuando vence el plazo pactado
Aquí es donde la mayoría de propietarios se confunden. Que el contrato diga «duración: 1 año» no significa que al cabo de 12 meses puedas recuperar la vivienda. Significa que cada 12 meses el contrato se renueva automáticamente, sin que puedas oponerte, hasta alcanzar el mínimo legal.
Ejemplo concreto: firmas un contrato de 1 año con un inquilino el 1 de septiembre de 2024. El contrato se renueva automáticamente cada 1 de septiembre. El inquilino puede quedarse hasta el 1 de septiembre de 2029 (5 años) sin que puedas impedirlo, salvo que concurra una excepción legal.
Durante todo ese período:
- Las condiciones del contrato se mantienen inalteradas.
- La renta se actualiza anualmente según el índice pactado (IPC para contratos anteriores a mayo de 2023; IRAV para los posteriores).
- El propietario no puede exigir la entrega de la vivienda.
- El propietario no puede modificar las condiciones unilateralmente.
Recuperación anticipada de la vivienda por necesidad propia (art. 9.3 LAU)
Hay una excepción, pero con condiciones estrictas. El artículo 9.3 de la LAU permite al propietario persona física recuperar la vivienda antes de que se cumplan los 5 años, siempre que se den estas dos condiciones a la vez:
- La posibilidad está recogida expresamente en el contrato. Si el contrato no menciona esta cláusula, el propietario pierde el derecho. No hay segunda oportunidad.
- Comunicación con al menos 2 meses de antelación, especificando la causa.
Causas válidas:
- Necesidad de la vivienda como residencia permanente para el propio propietario.
- Para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción (padres o hijos).
- Para el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.
Consecuencias si el propietario no ocupa la vivienda en 3 meses: el inquilino puede elegir entre volver a la vivienda en las mismas condiciones por un plazo de hasta 5 años, o recibir una indemnización equivalente a 1 mensualidad por cada año que reste de contrato.
Este es uno de los errores más graves que vemos en contratos: no incluir la cláusula del artículo 9.3. Sin ella, el propietario queda atado 5 años (o 7) sin ninguna salida, aunque necesite la vivienda para vivir en ella.
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La prórroga tácita: 3 años más si no avisas a tiempo (art. 10 LAU)
Una vez cumplidos los 5 o 7 años de prórroga obligatoria, el contrato no termina automáticamente. Si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, entra en prórroga tácita: hasta 3 años adicionales por plazos anuales.
| Quién | Plazo mínimo de preaviso |
|---|---|
| Propietario | 4 meses antes del vencimiento |
| Inquilino | 2 meses antes del vencimiento |
Si el propietario no envía el preaviso en plazo, el contrato se prorroga automáticamente 1 año más. No hay margen de error. No vale llamar por teléfono ni enviar un WhatsApp. La comunicación debe ser fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (~25 EUR).
| Tipo de arrendador | Prórroga obligatoria | Prórroga tácita | Total máximo |
|---|---|---|---|
| Persona física | 5 años | + 3 años | 8 años |
| Persona jurídica | 7 años | + 3 años | 10 años |
Si tienes un piso alquilado y no controlas las fechas, puedes estar atado 8 o 10 años sin darte cuenta. No es una exageración: es lo que dice la ley.
Qué ocurre después de la prórroga tácita: la tácita reconducción
Si tras agotar la prórroga tácita (los 3 años del art. 10) se sigue cobrando renta sin firmar un contrato nuevo, se activa la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
Esto cambia el régimen jurídico. El contrato deja de regirse por la LAU y pasa al Código Civil. La diferencia práctica más relevante: durante la prórroga tácita LAU, el propietario necesita 4 meses de preaviso para no renovar. En la tácita reconducción, los plazos dependen de cómo se fijó la renta (mensual, anual, etc.) y son más cortos.
Desistimiento del inquilino: cómo y cuándo puede irse
El inquilino puede abandonar la vivienda antes de que termine el contrato, pero con condiciones (art. 11 LAU):
- Plazo mínimo de permanencia: 6 meses desde la firma.
- Preaviso: mínimo 30 días de antelación.
- Penalización: 1 mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateado para períodos inferiores.
Hay un matiz que muchos propietarios desconocen: si la penalización no se pacta expresamente en el contrato, el inquilino puede irse a partir del sexto mes sin coste alguno. La penalización no opera por defecto; hay que incluirla en las cláusulas del contrato.
Riesgos de modificar el contrato vigente: la novación
Si un propietario firma una adenda o anexo que modifique condiciones del contrato —quién paga suministros, actualización de renta, duración—, puede producirse lo que en derecho se llama novación contractual (art. 1203 del Código Civil).
La consecuencia: los plazos de la LAU pueden reiniciarse desde la fecha de la adenda. Un contrato que llevaba 4 años de prórroga obligatoria podría volver a empezar de cero.
Regla práctica: si tu objetivo como propietario es no renovar al vencimiento, no toques el contrato. No firmes adendas. Regulariza lo que puedas sin documento contractual nuevo (depositar fianza pendiente, cambiar titularidad de suministros directamente con la compañía).
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Cláusulas nulas que afectan a la prórroga
La LAU tiene carácter imperativo en lo que respecta a la prórroga obligatoria. Cualquier cláusula que intente recortar los derechos del inquilino en esta materia es nula de pleno derecho, aunque ambas partes la firmen:
- Renuncia del inquilino a la prórroga obligatoria de 5 o 7 años.
- Penalización al inquilino por ejercer su derecho a la prórroga.
- Pacto de duración inferior al mínimo legal sin derecho a extensión.
Estas cláusulas no tienen ningún efecto jurídico. Si un inquilino firmó un contrato con una cláusula de renuncia a la prórroga, la cláusula simplemente no existe. Puedes ver las 11 cláusulas que sí protegen al propietario en nuestra guía de cláusulas del contrato de alquiler.
Prórroga extraordinaria del RDL 8/2026
Desde el 22 de marzo de 2026 existe una capa adicional: el RDL 8/2026 introdujo una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos cuyo vencimiento se produzca antes del 31 de diciembre de 2027. También limita la actualización de la renta al 2%.
Este decreto tiene su propio marco legal y sus propias excepciones. Lo cubrimos en detalle en nuestra guía sobre qué dice el RDL 8/2026 y cómo te afecta.
Si tu contrato vence entre ahora y finales de 2027, además de la prórroga obligatoria de la LAU, tu inquilino puede acogerse a esta prórroga extraordinaria. Los 2 años del decreto se suman a los plazos anteriores. Conviene que lo tengas en cuenta antes de tomar cualquier decisión sobre el contrato. También puedes consultar nuestra guía sobre zonas tensionadas del alquiler si tu vivienda está en una zona declarada.
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Preguntas frecuentes sobre la prórroga obligatoria del alquiler
¿Cuánto dura realmente un contrato de alquiler en España?
El plazo pactado suele ser de 1 año, pero la ley lo extiende automáticamente a un mínimo de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica). Después, si nadie avisa, se prorroga hasta 3 años más. La duración efectiva máxima es de 8 o 10 años.
¿Puedo recuperar mi vivienda antes de los 5 años?
Solo si lo previste en el contrato (art. 9.3 LAU) y la necesitas como vivienda habitual para ti o un familiar de primer grado. Debes avisar con 2 meses de antelación. Si no la ocupas en 3 meses, el inquilino puede volver o reclamar una indemnización.
¿Qué pasa si no aviso con 4 meses de antelación al final de los 5 años?
El contrato se prorroga automáticamente por 1 año más, y así sucesivamente hasta un máximo de 3 años adicionales. Es la prórroga tácita del artículo 10 LAU.
¿Es válida una cláusula que diga que el inquilino renuncia a la prórroga obligatoria?
No. Es nula de pleno derecho. La prórroga obligatoria es un derecho imperativo del inquilino que no puede eliminarse por pacto.
¿El inquilino puede irse antes de los 5 años?
Sí, a partir del sexto mes, con 30 días de preaviso. Si el contrato incluye penalización, deberá pagar 1 mensualidad por cada año restante. Si no la incluye, puede irse sin coste.
¿Firmar una adenda puede reiniciar los plazos de la prórroga?
Sí. Si la adenda modifica condiciones sustanciales del contrato, puede interpretarse como novación contractual y reiniciar los plazos de 5 o 7 años desde la fecha de la adenda.
¿A qué contratos aplica la prórroga obligatoria de 5/7 años?
A los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019 (fecha de entrada en vigor del RDL 7/2019). Los contratos anteriores se rigen por la normativa vigente en su fecha de firma.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La normativa de arrendamientos urbanos está sujeta a cambios y su aplicación varía según el caso concreto. Consulta siempre con un abogado antes de tomar decisiones legales sobre tu contrato de alquiler. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.
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