En el contexto del mercado inmobiliario de vivienda y alquiler en España, la figura del “gran tenedor” ha cobrado importancia como un actor clave en la regulación del acceso a la vivienda. En los últimos años, el marco normativo español, tanto a nivel estatal como autonómico, ha introducido restricciones y requisitos específicos para los grandes tenedores. Estas normativas buscan, en gran medida, proteger a los inquilinos y facilitar el acceso a la vivienda, especialmente en zonas tensionadas y en situaciones de vulnerabilidad económica.

Este artículo profundizará en el concepto de “gran tenedor” y las diferencias entre la legislación estatal y autonómica en esta materia, con un análisis detallado del conflicto entre la Ley estatal 12/2023 y la Ley autonómica 24/2015 de Cataluña. Además, exploraremos la reciente resolución AAP B 194/2024 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que marca un precedente sobre la interpretación de este concepto y su impacto en la aplicación de la ley de desahucio en Cataluña.

Contexto normativo: leyes estatales y autonómicas en materia de vivienda

La Constitución Española garantiza el derecho a una vivienda digna y adecuada. Sin embargo, debido a la creciente crisis habitacional en muchas áreas urbanas, se ha generado un marco legal que regula el mercado de la vivienda y los derechos de los inquilinos. A nivel estatal, la Ley 12/2023, también conocida como la Ley por el Derecho a la Vivienda, establece requisitos para que los grandes tenedores acrediten que los demandados en casos de desahucio no están en situación de vulnerabilidad económica. Además, requiere que los demandantes hayan agotado previamente procedimientos de intermediación y conciliación.

Por otro lado, las comunidades autónomas, como Cataluña, han desarrollado normativas propias para abordar la emergencia habitacional. La Ley 24/2015 de Cataluña, en particular, se creó como una respuesta a la pobreza energética y la crisis de vivienda, estableciendo medidas urgentes para proteger a los inquilinos. Cataluña define y regula el concepto de “gran tenedor” con un enfoque particular que difiere en algunos aspectos de la normativa estatal, lo cual ha sido motivo de conflicto en ciertos casos judiciales, como veremos a continuación.

Definición de «Gran Tenedor» en la legislación estatal y autonómica

La creciente demanda de vivienda en España y el aumento de los precios en el mercado inmobiliario han llevado a las autoridades a regular de manera específica a los grandes propietarios, conocidos como “grandes tenedores.”

Este término, utilizado en la legislación estatal y autonómica, se refiere a aquellos propietarios cuya posesión de múltiples inmuebles puede influir significativamente en el acceso a la vivienda, sobre todo en áreas con alta demanda. Sin embargo, la definición de gran tenedor varía entre la legislación estatal y la normativa de comunidades autónomas como Cataluña, generando diferencias legales que impactan tanto en propietarios como en inquilinos. Veamos qué dice la legislación estatal y la catalana.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. (Estatal)

La Ley 12/2023 introduce el concepto de «gran tenedor» en el ámbito estatal con una definición clara. Según el artículo 3, apartado k, se considera gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos para uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Además, en áreas de mercado residencial tensionado, la definición se flexibiliza, y se considera gran tenedor a quienes posean cinco o más inmuebles de uso residencial.

Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. (Cataluña)

Cataluña adopta una definición distinta en el artículo 5.9 de la Ley 24/2015. Aquí se considera gran tenedor a entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y entidades de gestión de activos, excluyendo a los promotores sociales. La Ley 18/2007 de Cataluña define estos promotores como entidades públicas y sin ánimo de lucro que gestionan viviendas de protección social. Esta distinción es crucial en el contexto catalán, ya que excluye a ciertos actores, como la Agència de l’Habitatge de Catalunya, de la categoría de gran tenedor, al considerar su papel como promotor social.

Conflicto de interpretaciones en el caso de la Agència de l’Habitatge de Catalunya

El conflicto en torno a la Agència de l’Habitatge de Catalunya surgió cuando la Agencia presentó una demanda de desahucio contra una arrendataria por impago, acumulando además una reclamación de rentas. La Agencia argumentó que, según la normativa catalana, no debía considerarse como gran tenedor, puesto que cumple con las condiciones de promotor social. Sin embargo, el juzgado de primera instancia aplicó la definición estatal de la Ley 12/2023, considerando que la Agencia sí entraba en la categoría de gran tenedor.

Esta decisión implicaba que la Agencia debía cumplir con los requisitos adicionales de la Ley 12/2023, tales como la acreditación de la situación de vulnerabilidad del demandado y la participación en procedimientos de intermediación. Esta interpretación planteó un desafío al marco normativo catalán, que excluye a la Agencia de esta categoría. La controversia fue escalada a la Audiencia Provincial de Barcelona para una interpretación definitiva.

Argumentación jurídica de la Audiencia Provincial de Barcelona

La Audiencia Provincial de Barcelona examinó la Disposición Final Quinta de la Ley 12/2023, que permite a las comunidades autónomas con competencias en vivienda definir el concepto de gran tenedor dentro de los principios de la normativa estatal. En su resolución, la Audiencia concluyó que, dado que Cataluña tiene competencias exclusivas en materia de vivienda y ha definido el concepto de gran tenedor de forma autónoma, esta definición debe prevalecer en el contexto catalán.

La Audiencia basó su resolución en dos argumentos clave:

• Interpretación del Artículo 3 de la Ley 12/2023: La disposición establece que las definiciones de la ley estatal serán aplicables siempre y cuando no entren en contradicción con las normativas de las comunidades autónomas en esta materia. Esto significa que la definición de Cataluña tiene prioridad en casos donde exista regulación propia.
• Reconocimiento de la Agència de l’Habitatge de Catalunya como promotor social: La Ley 18/2007 clasifica a la Agencia como promotor social, excluyéndola del concepto de gran tenedor según la normativa catalana. La misión de la Agencia es gestionar y ejecutar las políticas de vivienda del gobierno catalán, lo que refuerza su rol como entidad exenta de esta categoría.

Con esta interpretación, la Audiencia Provincial de Barcelona estableció un precedente importante, reafirmando la primacía de la normativa autonómica en Cataluña en lo que respecta a la definición y tratamiento de los grandes tenedores.

Consecuencias e implicaciones para la aplicación de la ley

La resolución de la Audiencia Provincial de Barcelona tiene múltiples implicaciones prácticas y jurídicas:

• Admisibilidad de demandas de desahucio: La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), modificada por la Ley 12/2023, establece que las demandas de desahucio presentadas por grandes tenedores solo son admisibles si el demandante acredita que el demandado no está en situación de vulnerabilidad y si se ha agotado el proceso de intermediación. Al determinar que la Agència de l’Habitatge de Catalunya no es un gran tenedor según la normativa catalana, la Audiencia exime a la Agencia de cumplir con estos requisitos procesales adicionales.
• Refuerzo de la autonomía de Cataluña en políticas de vivienda: La resolución subraya la capacidad de Cataluña para aplicar su propia normativa en vivienda. Esta decisión refuerza el marco legal catalán y su autonomía en temas críticos como el derecho a la vivienda y la regulación de la emergencia habitacional.
• Seguridad jurídica y armonización normativa: La resolución resalta la necesidad de una mayor coordinación entre las leyes estatales y autonómicas, especialmente en sectores tan delicados como la vivienda. La coexistencia de normativas en ocasiones divergentes puede generar incertidumbre para las instituciones y empresas que gestionan el mercado inmobiliario, así como para los propietarios e inquilinos.

Conclusiones

El concepto de «gran tenedor» se ha convertido en un pilar en la regulación del mercado de vivienda en España, tanto a nivel estatal como autonómico. La Ley 12/2023 y la Ley 24/2015 representan enfoques diferentes y, en algunos aspectos, divergentes, en la definición y regulación de estos grandes tenedores. En el caso de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, la Audiencia Provincial de Barcelona ha sentado un precedente, priorizando la normativa autonómica y permitiendo que la Agencia actúe sin someterse a las restricciones estatales que se aplican a los grandes tenedores.

Este caso subraya la importancia de las competencias autonómicas en políticas de vivienda y refleja el complejo equilibrio entre las leyes estatales y autonómicas. A medida que la situación habitacional en España continúa evolucionando, se espera que estos marcos normativos sigan ajustándose para atender las necesidades de inquilinos y propietarios en todo el país.

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