Ver todos los posts ✍🏻 Análisis en profundidad del mercado inmobiliario de Girona: tendencias, desafíos y perspectivas para 2025
El mercado inmobiliario de Girona comienza 2025 con una tendencia clara: fuerte demanda, precios en aumento y una oferta de vivienda insuficiente tanto en venta como en alquiler.
Pero, ¿qué podemos esperar en 2025? ¿Seguirán subiendo los precios? ¿Es un buen momento para invertir en Girona? En este análisis desglosamos las claves del mercado inmobiliario de Girona y su provincia, con datos actualizados y previsiones para los próximos meses.
Índice
🏡 Situación del mercado inmobiliario de Girona
El mercado inmobiliario de Girona, tanto en la ciudad como en la provincia, llega a 2025 con dinámicas marcadas por la alta demanda y una oferta limitada, lo que sigue impulsando los precios al alza.
Mientras que Girona ciudad mantiene una estabilidad en la compraventa de viviendas, con precios elevados en zonas céntricas, la provincia presenta un mercado más segmentado. La Costa Brava sigue atrayendo compradores nacionales e internacionales, pero con una ligera desaceleración en las ventas a extranjeros en comparación con años anteriores.
Factores clave que marcaron 2024 y su impacto en 2025
1️⃣ Alta demanda y crecimiento en la compraventa
- En 2024, las ventas de viviendas en la provincia aumentaron un 10% interanual, marcando el tercer mejor trimestre de la última década.
- Girona ciudad mantiene una demanda estable, con precios al alza en barrios bien ubicados.
- En la Costa Brava, la compra por parte de extranjeros ha bajado un 2%, aunque sigue representando un 29% de las operaciones en la provincia.
2️⃣ Oferta insuficiente, especialmente en alquiler
- La escasez de vivienda en alquiler ha llevado los precios a niveles elevados, sobre todo en Girona ciudad y localidades costeras como Platja d’Aro, Lloret de Mar y Begur.
- La falta de obra nueva agrava la situación: en 2024, las ventas de obra nueva cayeron un 14%, representando solo el 5% del total de transacciones.
3️⃣ Efecto de los tipos de interés y la Ley de Vivienda
- A pesar de las fluctuaciones en los tipos de interés en los últimos años, la demanda de compra se ha mantenido sólida, impulsada por la inestabilidad del alquiler y la previsión de bajadas de tipos en 2025.
- La Ley de Vivienda ha generado incertidumbre entre los propietarios, especialmente por los límites de precios en zonas tensionadas y las nuevas normativas para grandes tenedores.
📌 En resumen: Girona sigue siendo un mercado dinámico, con una demanda fuerte y precios en ascenso, aunque la escasez de oferta y las nuevas regulaciones podrían marcar la evolución del mercado en 2025.
📊 Evolución de los precios en 2025: ¿seguirán subiendo?
El mercado inmobiliario de Girona se mantiene en una senda alcista en 2025, aunque con diferencias entre la ciudad y la provincia. Mientras que Girona ciudad experimenta un crecimiento moderado en los precios, algunas zonas de la provincia, especialmente en la Costa Brava, muestran una evolución más desigual debido a la menor demanda extranjera y la falta de obra nueva.
🔎 Previsión de precios en compraventa en Girona
- Girona ciudad: Se espera un aumento moderado del 2-5% en el precio de la vivienda, impulsado por la alta demanda y la escasez de oferta.
- Costa Brava: La tendencia varía según la ubicación. En localidades de alta demanda como Begur, Calella de Palafrugell o Cadaqués, los precios seguirán subiendo, aunque a un ritmo más lento. Sin embargo, en zonas menos exclusivas, la desaceleración de la compra por parte de extranjeros podría estabilizar los precios.
- Interior de la provincia: Municipios como Banyoles o Olot podrían registrar subidas más contenidas, ya que la demanda es menor en comparación con la ciudad y la costa.
🔎 Previsión de precios en alquiler en Girona
- Girona ciudad: Se espera que el precio de las propiedades en alquiler continúe al alza, con un crecimiento estimado del 3-5%, debido a la escasez de oferta. La regulación sobre zonas tensionadas también añade tensión, aunque no está claro que suba los precios.
- Costa Brava: En municipios turísticos, el mercado del alquiler en Girona seguirá con precios elevados, especialmente en temporada alta, aunque la demanda de propiedades en alquiler a largo plazo es más baja en comparación con Girona ciudad.
- Zonas rurales: La presión sobre los precios del alquiler es menor en el interior de la provincia, pero la oferta sigue siendo limitada.
📌 En resumen: Girona seguirá siendo un mercado con precios elevados tanto en compra como en alquiler.
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🌍 ¿Dónde están las mejores oportunidades en el mercado inmobiliario de Girona?
Girona ofrece oportunidades tanto en compraventa como en inversión para propiedades en alquiler, aunque la rentabilidad varía según la ubicación. Mientras que en Girona ciudad la estabilidad de la demanda garantiza una revalorización constante, en la provincia hay zonas con alto potencial de crecimiento y otras donde la rentabilidad en alquiler es más atractiva.
Mejores zonas para comprar vivienda en Girona
Si el objetivo es adquirir una vivienda para residencia habitual o inversión a largo plazo, estas son las áreas con mayor potencial:
📍 En Girona ciudad:
- Barrios céntricos (Eixample, Barri Vell): Con precios que superan los 3.000 €/m², ofrecen estabilidad y alta demanda, aunque con menor rentabilidad en propiedades en alquiler debido a los altos costes de adquisición.
- Montilivi y Palau: Zonas residenciales con buena calidad de vida y precios más accesibles que el centro (entre 2.200 y 2.800 €/m²), ideales para familias y compradores a largo plazo.
📍 En la provincia:
- Costa Brava (Begur, Calella de Palafrugell, Cadaqués): Municipios con fuerte demanda y precios elevados (4.000-6.000 €/m² en zonas premium). Aunque la rentabilidad en alquiler vacacional sigue siendo alta, el acceso a la vivienda habitual es complicado por los precios.
- Lloret de Mar y Platja d’Aro: Alternativas más asequibles en la Costa Brava, con precios en torno a los 2.500-3.500 €/m² y buena proyección de revalorización.
- Banyoles y Olot: Ciudades del interior con precios más bajos (1.500-2.200 €/m²) y buena calidad de vida, ideales para quienes buscan inversión a largo plazo con menor riesgo.
Zonas con mejor rentabilidad en alquiler en Girona
Para los inversores que buscan rentabilidad en arrendamiento, estas son las opciones más interesantes:
- Girona ciudad (Devesa, Santa Eugènia, Sant Narcís): Con precios de compra más bajos que el centro (1.800-2.400 €/m²) y una fuerte demanda de alquiler, estas zonas ofrecen rentabilidades brutas del 5-6%.
- Lloret de Mar y Blanes: En la Costa Brava, combinan demanda turística con alquileres de larga duración, generando rentabilidades del 6-7%.
- Figueres y Salt: Ciudades con precios de compra asequibles (1.200-1.800 €/m²) y alta demanda de alquiler, con rentabilidades que pueden superar el 7% en algunos casos.
📌 En resumen: Girona ciudad es una apuesta segura para la estabilidad, mientras que en la provincia hay oportunidades interesantes tanto en la Costa Brava como en ciudades con menor coste de entrada y alta demanda de alquiler.
⚖️ Impacto de la regulación: cambios clave para inquilinos, propietarios e inversores en Girona
La Ley de Vivienda de 2023 sigue marcando el mercado inmobiliario de Girona y su provincia, especialmente en el alquiler. La regulación de precios en zonas tensionadas, la nueva definición de grandes propietarios y los cambios en los procedimientos de desahucio están influyendo en la oferta de vivienda y en las decisiones de inversión.
Zonas tensionadas y límites de precio
En 2025, el Índice de Referencia de Alquileres limita la subida de rentas de propiedades en alquiler. Aunque en Cataluña ya existía un control previo, la aplicación del nuevo índice podría restringir aún más la rentabilidad de los arrendadores en Girona ciudad y algunas localidades de la Costa Brava.
- En Girona ciudad, algunas zonas presentan un esfuerzo económico superior al 30% de los ingresos familiares destinado al alquiler, un criterio clave para su consideración como mercado tensionado.
- A nivel provincial, municipios con alta demanda turística como Lloret de Mar, Platja d’Aro y Roses también han sido declarados zonas tensionadas debido al aumento sostenido de los precios en los últimos años.
Si se mantiene esta designación, los propietarios estarán obligados a ajustar los alquileres a los límites establecidos por el índice de referencia, reduciendo su margen de rentabilidad y limitando su capacidad de fijación de precios. De lo contrario se enfrentan a multas de hasta 900.000 euros.
Redefinición de grandes propietarios
Desde 2024, el umbral en Cataluña para ser considerado gran tenedor en zonas tensionadas se ha reducido de 10 a 5 viviendas en propiedad, lo que afecta directamente a la inversión inmobiliaria en Girona.
- Los grandes propietarios están sujetos a mayores restricciones en la fijación de precios de alquiler.
- Algunos inversores han optado por vender parte de su cartera para evitar esta clasificación y las limitaciones que conlleva.
Desahucios y protección al inquilino
Los procedimientos de desahucio en zonas tensionadas han incorporado nuevas obligaciones, como la notificación previa y la comunicación a los servicios sociales en casos de inquilinos vulnerables. Sin embargo, la mediación no es obligatoria en todos los casos, aunque puede ser un requisito en determinados supuestos.
Impacto en la oferta de alquiler
Muchos propietarios han optado por retirar sus viviendas del alquiler de larga duración, lo que ha reducido aún más la oferta y elevado los precios. Se ha observado un aumento en:
- Alquiler de temporada: Viviendas que antes se alquilaban anualmente ahora se ofrecen solo por meses.
- Alquiler turístico: Especialmente en la Costa Brava, donde algunos propietarios han trasladado su oferta a plataformas de corta estancia para evitar regulaciones más estrictas.
📌 En resumen: Son muchos los expertos del sector que opinan que la nueva Ley de Vivienda ha generado incertidumbre en el mercado de alquiler de Girona, reduciendo la oferta y elevando los precios. Mientras la demanda sigue siendo alta, la regulación podría frenar la inversión en este segmento.
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🏗️ Nuevas tendencias del mercado inmobiliario de Girona
El mercado inmobiliario de Girona está evolucionando en respuesta a factores como la escasez de oferta, la presión regulatoria y los cambios en las preferencias de los compradores e inversores. En 2025, se identifican varias tendencias que están marcando el rumbo del sector.
Mayor interés por municipios periféricos y el interior de la provincia
Ante el encarecimiento de la vivienda en Girona ciudad y en la Costa Brava, muchos compradores están buscando alternativas en localidades cercanas con precios más accesibles y buena calidad de vida. Municipios como Salt, Banyoles y Cassà de la Selva han ganado protagonismo, ya que ofrecen viviendas más asequibles y buenas conexiones con la capital.
En el interior de la provincia, ciudades como Olot, Ripoll y Figueres están atrayendo compradores que buscan propiedades a precios más bajos y mayor espacio. Este fenómeno también responde a la tendencia del teletrabajo, que permite a muchas personas residir fuera de los grandes núcleos urbanos sin perder oportunidades laborales.
Auge de la obra nueva, pero con limitaciones
A pesar del interés por la vivienda nueva, la escasez de suelo urbanizable y los altos costes de construcción han limitado la oferta de nuevos desarrollos. En Girona ciudad, los proyectos de obra nueva siguen siendo reducidos y con precios elevados (superiores a 3.000 €/m² en muchas zonas).
En la Costa Brava, la normativa urbanística y las restricciones medioambientales han ralentizado el desarrollo de nuevas promociones, concentrando la oferta en rehabilitaciones y proyectos exclusivos en localidades como Begur, Calonge y Palamós.
Demanda de vivienda eficiente y sostenible
El aumento en los costes energéticos y las nuevas normativas han impulsado la demanda de viviendas con certificaciones energéticas altas (A o B). Los compradores priorizan inmuebles con aislamiento térmico, energías renovables y sistemas de eficiencia energética, tanto en obra nueva como en reformas de segunda mano.
En la provincia, muchas adquisiciones incluyen la rehabilitación de masías y casas rurales con criterios sostenibles, aprovechando las ayudas para eficiencia energética y conservación del patrimonio.
Transformación del alquiler tradicional
Las regulaciones del alquiler en zonas tensionadas han provocado cambios en la oferta. Muchos propietarios están apostando por el alquiler de temporada o turístico, especialmente en municipios costeros como Tossa de Mar, Blanes y L’Escala, para evitar las limitaciones de precios y la prolongación obligatoria de contratos en el alquiler de larga duración.
🔮 Perspectivas para 2025: qué esperar en Girona
El mercado inmobiliario de Girona seguirá evolucionando en 2025 con una combinación de factores que mantendrán la demanda alta, pero con desafíos en la oferta y la regulación. A continuación, repasamos los escenarios más probables para este año.
Previsión de precios: estabilidad con subidas moderadas
- Compraventa: Se espera que los precios continúen subiendo en Girona ciudad y en las zonas más demandadas de la Costa Brava, aunque a un ritmo más moderado (+2-5% en vivienda usada, +3-6% en obra nueva).
- Alquiler: Los precios del mercado del alquiler en Girona seguirán en niveles altos debido a la escasez de oferta, con aumentos previstos del 3-5%, especialmente en Girona ciudad y en municipios turísticos con presión de demanda.
Demanda estable, pero con menor peso de compradores extranjeros
- La demanda de vivienda seguirá siendo alta, impulsada por factores económicos positivos como la creación de empleo y la posible bajada de tipos de interés en la segunda mitad de 2025.
- En la Costa Brava, el interés de compradores internacionales seguirá presente, pero con menor intensidad que en años anteriores. Las restricciones fiscales y los cambios en el perfil de los inversores pueden reducir la cuota de compradores extranjeros en la provincia.
Impacto de la regulación: más control sobre el alquiler
- La Ley de Vivienda seguirá afectando al mercado de alquiler en Girona, especialmente en la ciudad y en municipios turísticos.
- Las restricciones a grandes propietarios y los límites de actualización de rentas podrían reducir aún más la oferta de alquiler tradicional.
Obra nueva: oferta insuficiente para equilibrar la demanda
- La falta de proyectos de obra nueva seguirá tensionando los precios en Girona y en la Costa Brava.
- En municipios del interior, podrían desarrollarse pequeñas promociones para absorber parte de la demanda desplazada desde la capital.
🎯 Conclusión: Girona sigue siendo un mercado atractivo, pero con retos en la oferta
El mercado inmobiliario de Girona mantiene su dinamismo en 2025, impulsado por una demanda estable y una oferta insuficiente que sigue tensionando los precios.
- En compraventa, la ciudad y la Costa Brava seguirán siendo zonas de alto interés, con subidas moderadas en los precios y una menor presencia de compradores extranjeros en comparación con años anteriores.
- En el mercado del alquiler en Girona, la escasez de oferta y la regulación continuarán presionando los precios al alza, especialmente en la ciudad y en municipios costeros con alta demanda.
- La regulación del mercado traerá más limitaciones para propietarios e inversores, especialmente relación con las propiedades en alquiler lo que podría reducir aún más la oferta de vivienda disponible.
A pesar de estos desafíos, Girona sigue ofreciendo oportunidades interesantes para inversores y compradores que sepan identificar zonas con buen potencial de revalorización y rentabilidad en alquiler.
🙋 Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en Girona
¿Cómo está evolucionando el precio del alquiler en Girona en 2025?
Los precios del alquiler en Girona mantienen su tendencia al alza gracias a la alta demanda y la falta de viviendas disponibles. Esto supone una oportunidad para los propietarios que quieren obtener rentas estables y seguras.
En la ciudad, los precios han subido entre un 3% y un 5% interanual, mientras que en la Costa Brava las rentas se mantienen en niveles altos, especialmente en temporada alta. La regulación en zonas tensionadas puede moderar los incrementos, pero no soluciona la falta de viviendas disponibles.
¿Cuáles son las zonas más caras para alquilar en Girona?
El centro de Girona, especialmente en Eixample y Barri Vell, tiene los alquileres más elevados, con precios que superan los 12-14 €/m². En la Costa Brava, municipios como Begur, Calella de Palafrugell y Cadaqués destacan por sus rentas elevadas, lo que permite a los propietarios maximizar la rentabilidad de sus viviendas, especialmente en ubicaciones con vistas o encanto especial.
¿Dónde se pueden encontrar alquileres más asequibles en Girona?
Las zonas más económicas dentro de Girona ciudad son Santa Eugènia, Sant Narcís y Taialà, con precios que oscilan entre 9-11 €/m². En la provincia, localidades como Salt, Banyoles y Figueres ofrecen alquileres más asequibles, aunque la disponibilidad sigue siendo limitada.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda al alquiler en Girona?
En las zonas tensionadas, los alquileres de nuevos contratos estarán limitados por el Índice de Referencia de Precios del Alquiler en el caso de grandes tenedores. Para pequeños propietarios, la renta se ajustará al contrato anterior, aunque se permite aumentarla si se han realizado mejoras, lo que premia a quienes mantienen y valoran su vivienda.. Además, los contratos pueden ampliarse con una prórroga extraordinaria de un año si el inquilino no encuentra una alternativa de vivienda asequible.
¿Qué municipios de Girona han sido declarados zonas tensionadas?
Girona ciudad ya cumple los criterios y ha sido declarada zona tensionada. En la Costa Brava, municipios como Lloret de Mar, Platja d’Aro y Roses también han sido incluidos en esta categoría debido a la fuerte presión turística y el alto esfuerzo económico que supone el alquiler para los inquilinos.
¿Cómo afectan las regulaciones a la oferta de alquiler en Girona?
Algunos propietarios han decidido destinar sus viviendas a alquiler de temporada o turístico para evitar las limitaciones en la actualización de rentas y las nuevas condiciones de desahucio en zonas tensionadas. Esto ha reducido la oferta de alquiler de larga duración y, como consecuencia, ha incrementado los precios en el mercado disponible.
¿Qué alternativas hay al alquiler tradicional en Girona?
El alquiler de temporada y el coliving han ganado popularidad. Algunos propietarios optan por alquileres de corta duración para evitar restricciones, mientras que los jóvenes profesionales buscan habitaciones en pisos compartidos como opción más económica y flexible. Eso sí, los propietarios que optan por esta solución renuncian a las bonificaciones fiscales y asumen más riesgos de impagos y desperfectos en sus propiedades.
¿Qué rentabilidad se puede obtener alquilando una vivienda en Girona?
Girona ofrece opciones de inversión muy atractivas. En barrios como Santa Eugènia y Sant Narcís, la rentabilidad alcanza el 5-6%, y en la Costa Brava, puede superar el 7% con alquiler turístico bien gestionado.
¿Es rentable invertir en alquiler en Girona con la nueva Ley de Vivienda?
A pesar de las nuevas regulaciones, inversión inmobiliaria en Girona sigue siendo rentable debido a la alta demanda y la escasez de oferta.
¿Cómo ha cambiado el mercado de alquiler en la Costa Brava en 2025?
El alquiler turístico sigue siendo dominante, aunque con más regulaciones. En algunas localidades, los precios han seguido subiendo por la falta de oferta, mientras que en otras, la menor demanda extranjera ha estabilizado el mercado de alquiler de larga duración.
¿Cuánto tiempo se tarda en alquilar un piso en Girona?
Con una buena estrategia de precios y presentación, muchas viviendas en Girona se alquilan en pocos días, incluso en menos de una semana en zonas de alta demanda.
¿Qué derechos tiene un inquilino en Girona según la nueva Ley de Vivienda?
Los inquilinos tienen derecho a prórrogas de contrato de hasta un año en zonas tensionadas si no encuentran una alternativa asequible. Además, los propietarios deben asumir los gastos de gestión inmobiliaria y no pueden repercutirles el IBI ni los gastos de comunidad.
¿Es obligatorio depositar una fianza al alquilar en Girona?
Sí, la ley exige que los inquilinos depositen una mensualidad de fianza en contratos de vivienda habitual. En alquileres de temporada, el propietario puede exigir una fianza mayor, pero en Cataluña el límite es de dos mensualidades.
¿Cómo se pueden evitar impagos en un alquiler en Girona?
Para evitar impagos, los propietarios pueden contar con herramientas eficaces como seguros de alquiler, avales o servicios de gestión que garantizan tranquilidad y cobros puntuales.
¿Qué hacer si un inquilino deja de pagar el alquiler en Girona?
El propietario debe enviar un requerimiento formal y, si no hay acuerdo, iniciar un procedimiento judicial. En caso de inquilinos en situación de vulnerabilidad, los desahucios pueden suspenderse hasta 2 meses (4 meses si el arrendador es una persona jurídica) para que los servicios sociales encuentren una alternativa habitacional. Por ello, contar con un seguro de impago o un servicio de gestión profesional es altamente recomendable.
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