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Limitación de rentas y el régimen sancionador de Cataluña: lo que todo propietario debe Saber

El mercado del alquiler en Cataluña se vio afectado en 2024 por la nueva regulación que limitó las rentas en zonas tensionadas y que ahora se ha completado con el reciente régimen sancionador de Cataluña. Estas modificaciones han generado incertidumbre entre los propietarios, quienes ahora deben seguir reglas estrictas para fijar el precio de sus alquileres y evitar sanciones económicas que pueden alcanzar los 900.000 euros.

El pasado 18 de febrero de 2025, en Vivara organizamos junto a Asval un webinar en el que Laura Fernández, directora general de Asval; Carlos Muñoz, socio de CIM Tax & Legal; y Oriol Payà, director de operaciones de Vivara, explicaron en detalle cómo aplicar la limitación de rentas, qué riesgos enfrentan los propietarios y cómo evitar sanciones por fijar precios superiores a los permitidos.

A continuación, analizamos los puntos clave de esta regulación y las estrategias que los arrendadores pueden seguir para cumplir con la ley sin perder rentabilidad.

¿Cómo Funciona la Limitación de Rentas en Cataluña?

Uno de los aspectos más importantes de la nueva regulación es la diferenciación entre grandes y pequeños propietarios, ya que las reglas aplicables varían en función de la cantidad de inmuebles que posea cada arrendador.

Según el Decreto Ley 1/2025, en Cataluña se considera gran tenedor a quienes posean cinco o más viviendas en zonas de mercado residencial tensionado. En estos municipios, el precio del alquiler se regula de la siguiente manera:

• Si ha existido un contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior, actualizada conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC).
• Si la vivienda no ha sido alquilada previamente, el precio máximo deberá ajustarse al índice de referencia de precios de alquiler establecido por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Fuera de las zonas de mercado tensionado, estas limitaciones no aplican y el precio del alquiler se establece libremente.

En el caso de los grandes tenedores, aquellos que poseen cinco o más viviendas, el precio del alquiler se debe fijar siguiendo la norma más restrictiva entre el último contrato vigente y el índice de referencia. Esto significa que, aunque el índice permita un importe mayor, el alquiler no podrá superar el valor del contrato anterior si este es inferior y viceversa.

Para calcular correctamente el precio del alquiler, los propietarios deben seguir varios pasos. Primero, deben determinar si son grandes o pequeños tenedores. Luego, si existe un contrato previo, deben aplicar el IPC correspondiente para actualizar el precio. En ausencia de un contrato anterior, el índice de referencia será la única herramienta disponible.

En algunos casos, se permite un incremento del 10%, pero solo si se cumplen al menos dos de los siguientes requisitos: haber realizado mejoras estructurales importantes, llevar a cabo renovaciones que impliquen un ahorro energético del 30% o más, mejorar la accesibilidad de la vivienda o firmar un contrato de mínimo 10 años, siempre que el arrendador sea una persona física.

Uno de los problemas más frecuentes que han surgido con la aplicación de esta normativa es la falta de datos en el índice de referencia. Algunos propietarios han intentado consultar el índice sin éxito, recibiendo un mensaje de error o la indicación de que no hay información disponible. En estos casos, si el propietario es un pequeño tenedor y no tiene un contrato anterior no existe limitación. Sin embargo, si es un gran tenedor, la situación es más compleja y se recomienda documentar la consulta realizada y justificar el precio del alquiler basándose en criterios de mercado.

Nuevo Régimen Sancionador de Cataluña: Multas de Hasta 900.000€

La introducción del régimen sancionador de Cataluña ha generado gran preocupación entre los propietarios, ya que las multas han llegado a cifras desproporcionadas. Ahora, arrendar una vivienda sin respetar las limitaciones establecidas puede resultar en una sanción por alquilar vivienda habitual con precios superiores a los permitidos.

Las sanciones se dividen en tres categorías según la gravedad de la infracción.

• Las infracciones muy graves, como alquilar una vivienda con un precio superior en un 30% al máximo permitido, pueden conllevar multas que oscilan entre 90.000 y 900.000 euros.
• Las infracciones graves, que incluyen establecer un alquiler por encima del índice sin superar el 30% del límite, pueden ser sancionadas con multas de entre 9.000 y 90.000 euros.
• Por último, las infracciones leves, como no incluir en el contrato la información obligatoria sobre la normativa aplicable, pueden conllevar multas de hasta 9.000 euros.

Uno de los aspectos más controvertidos de este régimen sancionador es la desproporcionalidad de las multas. En muchos casos, las sanciones impuestas superan en cientos de veces el beneficio obtenido por el propietario. Por ejemplo, la repercusión indebida de gastos puede conllevar una sanción grave o leve, pero no necesariamente alcanzará las multas máximas de hasta 900.000 euros, que están reservadas para infracciones muy graves, como fijar un alquiler un 30% por encima del límite permitido.»

Aunque la normativa ha sido recurrida en tribunales, las sanciones siguen aplicándose, por lo que cualquier impugnación debe basarse en fundamentos jurídicos sólidos. Entre los principales argumentos para recurrir se encuentran los errores de procedimiento, la falta de proporcionalidad de la multa o una interpretación errónea de la norma.

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Casos prácticos que se revisaron durante el webinar

Durante el webinar respondimos a numerosas dudas planteadas por propietarios en Cataluña. La aplicación de la limitación de rentas y el nuevo régimen sancionador han generado incertidumbre en cuanto a la fijación de precios, la repercusión de gastos y las posibles sanciones. A continuación, analizamos algunas de las preguntas más frecuentes y las respuestas que ofrecieron los expertos.

Tengo un piso en una ZMRT, construido hace más de cinco años y con menos de 150 m². Sin embargo, al entrar en el índice, me indica que no me pueden dar un precio por falta de testigos (ejemplo: sección censal 4315601001). ¿Qué precio puedo poner?

Si tu vivienda está en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) y cumple los requisitos de antigüedad y tamaño, en principio deberías fijar el precio del alquiler según el índice de referencia. Sin embargo, si al consultar el índice no hay datos disponibles por falta de testigos, la normativa no establece con claridad qué hacer en este caso.

Consecuencia: No hay un precio oficial que limite el alquiler, por lo que podrías argumentar que no se te puede exigir aplicar el índice.

Riesgo administrativo: Aunque en teoría no tienes un límite de precio establecido, la administración podría interpretar que deberías fijarlo con criterios similares a los de viviendas comparables en la misma zona. Para evitar problemas, te recomendamos:

• Documentar con una captura de pantalla la falta de datos en el índice.
• Adjuntar estudios de mercado o tasaciones que justifiquen el precio fijado.
• Dejar constancia en el contrato de que la vivienda no tiene referencia en el índice.

Si recibes una sanción, podrías argumentar que la falta de testigos imposibilita aplicar la limitación de rentas.

He comprado un piso, pero no sé si ha estado alquilado anteriormente. ¿Debo aplicar el SERPAVI? Si hubiese estado alquilado por menos del índice, ¿me podrían multar?

Si desconoces si la vivienda ha estado alquilada anteriormente, la normativa tampoco ofrece una solución clara.

Para evitar problemas:

• Intenta obtener una declaración del vendedor en la escritura de compraventa indicando si el inmueble ha estado alquilado.
• Consulta con el registro de depósitos de fianzas de tu comunidad autónoma.

Riesgo administrativo: Si la vivienda tuvo un contrato anterior con una renta inferior al índice y fijas un precio superior, un inquilino podría impugnarlo. Si la administración detecta esta situación, podrías enfrentarte a una sanción.

Consejo: Si no puedes obtener información clara sobre contratos previos, deja constancia de ello en el contrato de alquiler y, en caso de sanción, recurre argumentando que actuaste de buena fe.

En marzo de 2024 se publicó el índice y dijeron que se calcularía en función de la renta. En julio de 2024 se cerró la renta de 2023, pero el índice no se ha actualizado. ¿Se sabe por qué? Nos está haciendo perder poder adquisitivo.

El índice de referencia se diseñó para actualizarse periódicamente con los datos más recientes de las declaraciones de la renta, pero aún no incorpora la información de 2024

Posible causa: La administración no ha implementado un sistema automático de actualización y podría estar retrasando su publicación por falta de datos o por cuestiones técnicas.

Consecuencia: Esto genera una pérdida de poder adquisitivo para los propietarios, ya que los precios quedan fijados con datos desactualizados y no reflejan la evolución del mercado.

Desde el sector inmobiliario se ha solicitado en múltiples ocasiones que la actualización del índice se haga de manera más ágil, pero hasta que esto ocurra, los propietarios deberán seguir aplicando el índice vigente, aunque esté basado en datos antiguos.

He visto que en la ley se indica que solo se pueden repercutir gastos si ya estaban incluidos en el contrato anterior. Dado que el IBI es un impuesto y no un gasto, ¿se puede repercutir igualmente? He visto que en el COAPI BCN dicen que sí y en el CAFBL dicen que no. Si lo hago mal, ¿qué multa podría recibir?

La normativa establece que solo pueden repercutirse los gastos que ya estaban incluidos en el contrato anterior. Sin embargo, existe un debate sobre si esto aplica también al IBI y la tasa de basuras, ya que son impuestos y no gastos propiamente dichos.

• El Colegio de APIs de Barcelona (COAPI BCN) sostiene que sí se pueden repercutir, argumentando que la ley no los menciona expresamente como limitados.
• El Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida (CAFBL) considera que no se pueden repercutir, ya que la normativa no los distingue de otros gastos.

Riesgo legal: Si decides repercutir el IBI y la tasa de basuras y la administración lo considera incorrecto, podrías enfrentarte a una multa de entre 9.000 y 90.000 euros, dependiendo del criterio aplicado en la inspección.

Consejo: Si decides trasladar estos costes al inquilino, documenta bien la justificación y sé consciente del posible riesgo de sanción.

Cuando intento calcular el índice de mi vivienda en Barcelona, me da error porque tiene 160 m². He revisado la ley y no encuentro ninguna excepción para viviendas de más de 150 m². ¿Qué precio debo poner? ¿Me pueden multar?

Las viviendas de más de 150 m² han sido excluidas del cálculo del índice, aunque la ley no menciona expresamente esta limitación.

Consecuencia: Si tu vivienda no tiene una referencia de precio en el índice, no hay un límite oficial que debas seguir.

Riesgo administrativo: A pesar de la falta de datos, la administración podría cuestionar el precio si lo considera excesivo.

Para reducir riesgos:

• Justifica el precio con estudios de mercado o tasaciones.
• Documenta la falta de referencia en el índice con una captura de pantalla.

Si recibes una sanción, podrías recurrir argumentando que la propia administración no proporciona un criterio oficial para estos casos.

Quiero alquilar mi vivienda, pero hasta ahora la tenía alquilada a mi hijo por 90 €/mes para cubrir la comunidad. ¿Debo alquilar según el índice o mantener los 90 € al mes? Si me equivoco, ¿qué multa podría recibir?

Si el contrato con tu hijo no reflejaba una renta real de mercado y solo cubría gastos, podría considerarse una cesión gratuita más que un contrato de arrendamiento.

Consecuencia: Si la administración interpreta que los 90 €/mes eran una renta simbólica, podrías defender que no existe un contrato previo aplicable y, por lo tanto, podrías fijar el precio de acuerdo con el índice.

Riesgo legal: Si la administración considera que el contrato con tu hijo sí era un arrendamiento válido, podrías verte obligado a mantener la renta anterior ajustada al IPC, lo que haría inviable un alquiler rentable.

Consejo: Para reducir riesgos:

• Documenta que la renta no era real sino una ayuda familiar.
• Justifica el nuevo precio con el índice de referencia.

Si la administración impusiera una sanción, podrías recurrir argumentando que el contrato anterior no reflejaba un arrendamiento estándar de mercado.

¿Si finaliza mi contrato de alquiler y alquilo por habitaciones o de forma temporal, tengo algún límite de rentas?

La contención de rentas en zonas tensionadas no se aplica al alquiler por habitaciones, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo regula los arrendamientos de vivienda completa.

Esto significa que, si decides alquilar tu propiedad por habitaciones, no estarás sujeto a las limitaciones de renta impuestas en las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Sin embargo, aunque la normativa no lo prohíbe expresamente, algunas administraciones pueden considerar que esta práctica es un intento de evadir la regulación. No hay sanciones específicas por ello, pero en caso de inspección podrías enfrentarte a problemas administrativos.

Si optas por un alquiler temporal, la situación varía según el tipo de contrato:

• Alquiler de temporada (art. 3.2 LAU): Si el arrendamiento se justifica por motivos de trabajo, estudios o cualquier otra causa que implique un uso distinto a la vivienda habitual, la limitación de rentas no se aplica. No obstante, es fundamental que el contrato refleje claramente esta temporalidad. Si el inquilino lo impugna y se demuestra que la vivienda se usa como residencia habitual, un juez podría recalificar el contrato y aplicar las restricciones de precio.
• Alquiler turístico: Este tipo de arrendamiento no está regulado por la LAU, sino por la normativa turística de cada comunidad autónoma. En este caso, pueden existir otras restricciones, como la necesidad de obtener una licencia o limitaciones en el número de alquileres permitidos en determinadas zonas.

📌 Riesgo legal: Si utilizas contratos de temporada de forma recurrente, pero en la práctica los inquilinos residen en la vivienda de manera habitual, podría considerarse un fraude de ley.

Si soy gran tenedor y tengo un 40% de una masía en zona tensionada sin índice ni contratos previos, ¿qué norma debo seguir?

Si la masía está en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) y no cuenta con un índice de referencia ni contratos anteriores, el precio del alquiler debe justificarse con criterios objetivos.

Lo recomendable es fijar la renta según los precios de mercado de inmuebles similares en la zona. Si no hay referencias claras, se puede justificar el importe con costes de mantenimiento, inversiones realizadas o valores catastrales. La administración podría revisar el contrato si considera que el precio es excesivo.

El hecho de que no haya contratos previos evita la obligación de mantener una «última renta», pero si la masía se alquiló antes con otro uso (rústico, turístico), la conversión a vivienda habitual sí quedaría sujeta a la normativa de contención de rentas.

También es clave comprobar su registro catastral. Si la masía está dividida en varias viviendas, se aplica la normativa de forma individual a cada unidad. Si figura como una única finca, la administración podría tratarla como un solo arrendamiento, dando más flexibilidad en la fijación de la renta.

Como gran tenedor en ZMRT, sigues teniendo obligaciones adicionales, como la posible oferta de alquiler social y la fiscalización de los contratos. Para evitar sanciones, se recomienda documentar bien la justificación del precio y consultar con la administración antes de formalizar el alquiler.

Si recupero un piso de renta antigua, ¿puedo aplicar el índice de referencia en lugar de la renta anterior?

Si la vivienda está en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) y ha estado alquilada en los últimos cinco años, en principio, el nuevo contrato debe respetar la última renta, salvo algunas excepciones. En el caso de rentas antiguas muy por debajo del mercado, se puede argumentar que no deben aplicarse, ya que provenían de un régimen especial no contemplado en la normativa actual, no reflejan la realidad del mercado y su regulación ha finalizado, por lo que el índice de referencia sería el criterio más adecuado.

La ley no aclara expresamente qué hacer en estos casos, por lo que la decisión final dependerá de la interpretación de la administración. Si se justifica correctamente, el riesgo de sanción es bajo, pero si aplican de forma estricta la norma de la «última renta», podría haber penalizaciones.

Para reducir incertidumbre, lo más seguro es consultar con la administración antes de firmar el contrato. Otra opción viable es aplicar el índice de referencia y, en caso de inspección, defender que la renta anterior no es válida. En cualquier caso, documentar bien el proceso ayudará a evitar problemas.

Si formo parte de una Comunidad de Bienes (CB) con 10 viviendas, ¿somos grandes propietarios?

Si la Comunidad de Bienes (CB) es titular de 10 viviendas y la superficie total es inferior a 1.500 m², la consideración de gran tenedor dependerá de cómo esté inscrita la propiedad.

Según la Ley 12/2023, se considera gran tenedor a quien posea más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial. Sin embargo, en Cataluña, el Decreto Ley 1/2025 establece que en Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), el umbral baja a 5 inmuebles.

Las CB no tienen personalidad jurídica propia, por lo que la clave está en la titularidad registral. Si la CB aparece como único titular de los inmuebles, la administración puede considerarla gran tenedor. Si cada comunero tiene inscrito el 50 % de cada vivienda en el Registro de la Propiedad, se puede argumentar que ninguno de los dos supera el umbral individualmente.

Si los inmuebles están en una ZMRT en Cataluña, la CB podría ser considerada automáticamente gran tenedor. En este caso, la única defensa posible sería demostrar que cada comunero solo posee el 50 % de cada vivienda, aunque la administración puede interpretar lo contrario.

Para evitar problemas, lo recomendable es revisar el Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad, valorar una división formal si es necesario y consultar con la administración para anticipar posibles complicaciones.

Conclusiones y Recomendaciones

La nueva regulación introduce un marco más restrictivo para los alquileres en Cataluña, especialmente en las zonas tensionadas. Los propietarios deben estar bien informados sobre las reglas de fijación de precios y las posibles sanciones económicas para evitar una sanción por alquilar vivienda habitual por encima del límite permitido.

En los próximos meses, se espera que la normativa siga evolucionando. Para ayudar a los propietarios a adaptarse a estos cambios, Asval y Vivara organizarán un webinar sobre contratos temporales y el registro único.

Para aquellos propietarios que prefieren delegar la gestión de sus alquileres y evitar riesgos, Vivara ofrece un servicio integral que garantiza el cumplimiento normativo y la rentabilidad del alquiler sin preocupaciones.