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✍🏻 Análisis en profundidad del mercado inmobiliario de Málaga: tendencias, desafíos y perspectivas para 2025

El mercado inmobiliario de Málaga afronta 2025 con un ritmo de crecimiento sólido, marcado por el empuje del turismo, la inversión extranjera y el auge del sector tecnológico. Zonas como el Centro Histórico y Marbella concentran gran parte de la demanda, mientras nuevas regulaciones —como las restricciones al alquiler turístico— están transformando las reglas del juego.

Pero ¿seguirán subiendo los precios? ¿Cómo afectarán las nuevas normativas a propietarios e inversores? ¿Y qué zonas ofrecen hoy mejores oportunidades?

En este análisis encontrarás una visión clara, actualizada y detallada del mercado inmobiliario de Málaga, con previsiones y claves para tomar decisiones informadas en 2025.

🏡 Situación actual del mercado inmobiliario de Málaga

Málaga se consolida en 2025 como uno de los mercados inmobiliarios más activos y dinámicos de España. La ciudad y su provincia han experimentado un crecimiento sostenido en precios y demanda, impulsado por el turismo, la inversión internacional y la llegada de profesionales atraídos por su emergente ecosistema tecnológico.

En 2024, los precios de compraventa aumentaron un 13%, superando la media nacional, y los alquileres subieron más de un 10% interanual, situándose en 15,20 €/m² en marzo de 2025. Áreas como el Centro Histórico, el distrito Este y municipios como Marbella presentan los valores más altos, tanto en compra como en renta.

A esta presión se suma un contexto de oferta limitada y una regulación cada vez más exigente, especialmente en lo relativo al alquiler turístico y a la actualización de rentas. Sin embargo, la infraestructura consolidada, el clima, y el posicionamiento internacional de Málaga como hub de talento tecnológico y destino vacacional siguen reforzando su atractivo tanto para compradores como para inversores.

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🔑 Factores clave del mercado inmobiliario malagueño en 2025

1️⃣ Inversión extranjera en máximos históricos: El 38,7% de las compraventas en 2023 fueron realizadas por compradores internacionales, con británicos a la cabeza. Esta tendencia se mantiene en 2025, consolidando a Málaga como uno de los destinos más demandados de Europa para inversión inmobiliaria.

2️⃣ Turismo y calidad de vida como motores del mercado: Con más de 14 millones de visitantes en 2023 y una oferta cultural y climática consolidada, Málaga sigue atrayendo a compradores de segundas residencias y a inversores en alquiler vacacional. El estilo de vida mediterráneo y la conectividad aérea refuerzan su posición como destino residencial.

3️⃣ Hub tecnológico en crecimiento: Empresas como Google han instalado centros en la ciudad, lo que ha traído profesionales de alto poder adquisitivo y nómadas digitales. Esto está incrementando la demanda de vivienda en zonas como El Limonar, Soho o Teatinos.

4️⃣ Oferta limitada y presión regulatoria: La escasez de suelo en zonas prime, junto con nuevas restricciones al alquiler turístico y límites a la actualización de rentas, están reduciendo la oferta disponible, especialmente para el alquiler de larga duración.

5️⃣ Preferencia por vivienda moderna y eficiente: La demanda se orienta cada vez más hacia propiedades con certificación energética, domótica y servicios integrados. Esto está revalorizando promociones nuevas y rehabilitaciones con estándares sostenibles.

🌍 ¿Dónde están las mejores oportunidades de inversión en Málaga?

El dinamismo del mercado inmobiliario malagueño en 2025 abre múltiples oportunidades tanto para compradores como para inversores, en un contexto de precios al alza, alta demanda y creciente presión normativa.

En compraventa, el precio medio en la provincia es de 2.376 €/m², con máximos en zonas como el Centro Histórico (3.024 €/m²) y el distrito Este (3.504 €/m²). En la ciudad, los precios crecieron más de un 16% interanual, especialmente en obra nueva y rehabilitación de calidad. Por su parte, el alquiler en Málaga muestra rentas medias de 15,20 €/m², con picos de 16,40 €/m² en el Centro. Barrios como Palma-Palmilla y el Este ofrecen los mayores retornos, con un 10,3% y 9,6% respectivamente, consolidando el alquiler como inversión de alta rentabilidad.

Con este contexto, desglosamos las zonas con mayor potencial de inversión según el tipo de operación y localización:

Compraventa en Málaga ciudad

Zonas más caras:

• Distrito Este – con precios en torno a los 3.500 €/m², es la zona más exclusiva de la ciudad, con alta demanda residencial.
• Centro Histórico – alcanza los 3.024 €/m², con fuerte interés por parte de inversores extranjeros y compradores de segundas residencias.

Zonas más asequibles:

• Ciudad Jardín – entorno a los 1.739 €/m², ofrece buena conectividad y potencial de crecimiento.
• Campanillas – más económica y con aumentos trimestrales del 6,5%, ideal para primera vivienda o inversión a largo plazo.

Mejores oportunidades:

• Teatinos – demanda universitaria y profesional estable, con precios en torno a 2.800 €/m².
• El Limonar y Pedregalejo – alta demanda de perfiles internacionales y poca rotación, ideal para vivienda de calidad media-alta.

Compraventa en Málaga provincia

Zonas más caras:

• Marbella – precios superiores a los 3.000 €/m² en zonas de lujo como la Milla de Oro, con fuerte demanda internacional.
• Benahavís y Estepona – también en el segmento alto, muy valoradas por compradores extranjeros.

Zonas más asequibles:

• Antequera – opciones por debajo de 1.000 €/m², con crecimiento moderado.
• Almogía y Cártama – municipios en expansión con precios competitivos y buena conexión con Málaga capital.

Mejores oportunidades:

• Torremolinos y Rincón de la Victoria – buena relación entre precio, demanda y ubicación costera.
• Mijas y Vélez-Málaga – atractivas para segunda residencia o producto de alquiler turístico.

Alquiler en Málaga ciudad

Zonas más caras:

• Centro – con rentas de 16,40 €/m², lidera el precio en alquiler en Málaga ciudad.
• El Soho y el distrito Este – también en tramos altos por su atractivo cultural, ubicación y perfil del inquilino.

Zonas más asequibles:

• Palma-Palmilla – rentas por debajo de la media pero con alta demanda, ideal para pequeños inversores.
• Puerto de la Torre – más económico, pero con creciente interés por nuevas promociones.

Mejores oportunidades:

• Palma-Palmilla – con un rendimiento medio del 10,3% CAGR, se posiciona como uno de los mejores barrios para alquiler como inversión.
• El Ejido y La Trinidad – buena ubicación, precios más bajos que el centro y gran rotación de inquilinos jóvenes y estudiantes.

Alquiler en Málaga provincia

Zonas más caras:

• Marbella, Puerto Banús y Benahavís – lideran el mercado del alquiler en Málaga provincia, con alta rentabilidad en alquiler turístico.
• Fuengirola y Estepona – mantienen precios altos por su atractivo internacional.

Zonas más asequibles:

• Vélez-Málaga y Alhaurín el Grande – por debajo de los 10 €/m², con potencial de crecimiento.
• Álora y Coín – opciones para quienes buscan rentabilidad con bajo coste de entrada.

Mejores oportunidades:

• Rincón de la Victoria y Torrox Costa – fuerte demanda estacional y crecimiento sostenido.
• Mijas Costa – mercado híbrido entre residencial y vacacional, ideal para alquiler de media estancia.

⚖️ Impacto de la regulación sobre el mercado inmobiliario de Málaga

El mercado del alquiler en Málaga entra en 2025 marcado por un cambio normativo relevante que afecta tanto a propietarios como a inversores. Las nuevas medidas impulsadas a nivel estatal y autonómico buscan contener la escalada de precios y proteger el acceso a la vivienda, pero también generan incertidumbre sobre la rentabilidad futura, especialmente en zonas tensionadas.

Límites al precio del alquiler

Desde 2025, la actualización anual de rentas se rige por el IRAV, un nuevo índice definido por el INE como el menor entre la variación del IPC general, el subyacente y una tasa técnica de ajuste (TVAMA)​​. Esto afecta a los contratos en zonas tensionadas y limita el margen de revalorización en contratos ya firmados, especialmente cuando el arrendador es gran tenedor (más de 10 inmuebles en Andalucía).

📌 Esta medida puede frenar la entrada de nueva oferta en el mercado del alquiler en Málaga, aumentando la presión sobre los precios.

Restricciones al alquiler turístico

Desde abril de 2025, los propietarios necesitan la aprobación de 3/5 partes de la comunidad de vecinos para alquilar a corto plazo, tal como recoge la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta limitación no tiene efecto retroactivo si la actividad ya contaba con autorización legal.

Además, desde julio de 2025 será obligatorio inscribir toda vivienda de uso turístico en el Registro Único de Arrendamientos y gestionar la licencia a través de la Ventanilla Única Digital. Esta medida ya está afectando a zonas como el Centro Histórico, Soho o el entorno de la Malagueta, donde la presencia de viviendas de uso turístico es alta.

Se espera que estas restricciones reduzcan la oferta turística y trasladen parte de la demanda al alquiler en Málaga de larga duración.

Incentivos para la vivienda asequible

Existen beneficios fiscales para propietarios que alquilen a jóvenes, familias o colectivos vulnerables, como deducciones por arrendamiento o ventajas en IRPF. Aunque todavía tienen un alcance limitado, pueden resultar atractivos en zonas emergentes o de menor presión.

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📈 Tendencias clave: sostenibilidad, perfil internacional y digitalización

En 2025, el mercado inmobiliario de Málaga refleja cambios estructurales impulsados por la evolución del perfil del comprador, las nuevas exigencias regulatorias y el avance tecnológico. Estas son las tres grandes tendencias que están marcando el rumbo:

Sostenibilidad y eficiencia energética

La demanda de viviendas con certificación energética elevada (A o B) se ha disparado, tanto en obra nueva como en rehabilitación. La combinación de mayores exigencias legales, incentivos fiscales y conciencia medioambiental está impulsando el valor de propiedades eficientes. En zonas como el Centro Histórico o Pedregalejo, las promociones que apuestan por la sostenibilidad logran precios superiores al promedio del mercado.

Perfil internacional y digital nómadas

El posicionamiento internacional de Málaga ha evolucionado más allá del turismo. Hoy es un destino preferente para compradores internacionales, nómadas digitales y profesionales tech. El establecimiento de centros de empresas como Google ha atraído talento global con alto poder adquisitivo, lo que transforma la demanda: propiedades modernas, bien ubicadas, con conectividad y servicios premium.

Digitalización del proceso inmobiliario

La búsqueda, compra y gestión de inmuebles en Málaga es cada vez más digital. Herramientas como visitas virtuales, firmas electrónicas y gestión remota han reducido las barreras para compradores extranjeros. Además, el auge de plataformas de gestión de alquiler permite a pequeños y medianos propietarios optimizar su cartera de inmuebles en el mercado del alquiler en Málaga, sin implicarse en la operativa diaria.

📌 Estas tres tendencias están reconfigurando las decisiones de compra y el enfoque de los inversores, elevando los estándares del parque inmobiliario y consolidando a Málaga como un destino de referencia a nivel europeo.

🔮 Perspectivas para 2025: qué esperar del mercado inmobiliario en Málaga

El mercado inmobiliario de Málaga afronta el resto de 2025 con una demanda sólida pero más selectiva, en un contexto marcado por la regulación, la evolución de los tipos de interés y el comportamiento del comprador internacional.

Previsión de precios

Se espera que los precios de compraventa sigan creciendo entre un 3% y un 7%, impulsados por el interés sostenido en zonas prime como el Centro Histórico, El Soho o Marbella. Aunque el ritmo se modera frente a 2024, el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá empujando los precios al alza, especialmente en obra nueva.

En cuanto al alquiler en Málaga, la presión seguirá siendo alta. Con una oferta limitada por las nuevas restricciones al alquiler turístico y la falta de suelo urbano disponible, los precios podrían mantenerse en niveles máximos, sobre todo en el centro y zonas con fuerte tirón turístico.

Cambios regulatorios esperados

La aplicación de nuevos límites al precio del alquiler y el endurecimiento de los requisitos para obtener licencias turísticas seguirán condicionando la estrategia de muchos propietarios. A corto plazo, esto podría reducir la oferta disponible en el mercado del alquiler en Málaga, trasladando la presión a la renta residencial tradicional.

Oportunidades y riesgos

Oportunidades:

• Inversión en barrios emergentes con alta rentabilidad por alquiler (Palma-Palmilla, El Ejido, Vélez-Málaga).
• Compra de vivienda sostenible en zonas urbanas revalorizadas.
• Alquiler como inversión en zonas con alta rotación, como el Centro o Teatinos.

Riesgos:

• Cambios regulatorios que limiten los ingresos por alquiler o dificulten la explotación turística.
• Aumento de tipos de interés que reduzca la capacidad de compra y modere la inversión.
• Mayor competencia en zonas saturadas con escasa oferta de calidad.

🎯 Conclusión: Málaga ante un nuevo escenario inmobiliario en 2025

Málaga entra en la segunda mitad de 2025 como un mercado inmobiliario maduro, competitivo y en transformación. Su posicionamiento internacional como destino residencial, turístico y tecnológico sigue atrayendo demanda sostenida, especialmente en compraventa de vivienda y en el mercado del alquiler.

Sin embargo, los nuevos marcos regulatorios —especialmente en alquiler turístico y control de precios— exigen a propietarios e inversores ajustar sus estrategias. La oferta es limitada, los precios siguen en ascenso, y el conocimiento del terreno legal es clave para mantener la rentabilidad.

Para quienes buscan alquiler como inversión, el potencial sigue siendo alto en zonas bien seleccionadas. Y para quienes apuestan por la revalorización a medio plazo, Málaga continúa ofreciendo oportunidades reales en barrios emergentes, vivienda eficiente y localizaciones con desarrollo urbano.

El reto no está en entrar al mercado… sino en saber cómo y dónde.

🙋 Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario de Málaga

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Málaga en 2025?

El alquiler en Málaga mantiene una tendencia alcista en 2025, con alta demanda, precios elevados y una oferta cada vez más limitada. A fecha de este informe, abril de 2025, El precio medio del alquiler en Málaga es de 15,20 €/m², con zonas como el Centro superando los 16 €/m².

¿Cuáles son los barrios más baratos para alquilar en Málaga ciudad?

Zonas como Palma-Palmilla y Puerto de la Torre ofrecen alquileres más asequibles dentro del mercado del alquiler en Málaga.

¿Qué barrios de Málaga tienen mejor rentabilidad para invertir en alquiler?

Palma-Palmilla, El Ejido y La Trinidad destacan por su alto rendimiento y buena rotación de inquilinos, consolidando el alquiler como inversión.

¿Puedo alquilar mi vivienda a turistas en Málaga en 2025?

Sí, pero bajo condiciones específicas. Desde abril de 2025, la comunidad de propietarios puede limitar o condicionar el alquiler turístico si lo aprueba por mayoría de 3/5, conforme al artículo 17.12 de la LPH, reformado por el RDL 7/2019 y validado por la STS 1233/2024​.

Además, deberás inscribir el inmueble en el Registro Único de Arrendamientos y gestionar la actividad a través de la Ventanilla Única Digital antes de julio de 2025, según el Real Decreto 1312/2024​.

¿Qué zonas tienen más demanda de alquiler en Málaga?

El Centro Histórico, el Soho y el distrito Este concentran gran parte de la demanda del alquiler en Málaga.

¿Qué impacto tienen las nuevas leyes de vivienda en Málaga?

Limitan la actualización de rentas, regulan el alquiler turístico y afectan especialmente a grandes tenedores. Esto influye directamente en el mercado del alquiler en Málaga.

¿Dónde invertir en vivienda para alquilar en Málaga provincia?

Municipios como Rincón de la Victoria, Mijas Costa y Vélez-Málaga combinan alta demanda con precios más accesibles, ideales para alquiler como inversión.

¿Cuál es el perfil del inquilino en Málaga en 2025?

Profesionales, estudiantes, familias y nómadas digitales. El posicionamiento internacional de Málaga ha diversificado la demanda de alquiler.

¿Qué necesito para alquilar legalmente una vivienda a largo plazo en Málaga?

Un contrato ajustado a la LAU, condiciones claras y —en zonas tensionadas— cumplir con los límites de actualización de renta.

¿El alquiler turístico en Málaga sigue siendo rentable?

Sí, pero requiere más gestión legal. Las zonas más rentables son Marbella, Centro, Soho y Benahavís.

¿El alquiler como inversión sigue siendo viable en Málaga?

Sí. Pese a la regulación, el alquiler como inversión sigue siendo rentable gracias a la fuerte demanda y al perfil internacional del inquilino.

¿Cómo afecta la falta de oferta al alquiler en Málaga?

Está empujando los precios al alza y elevando la rentabilidad del alquiler como inversión, especialmente en zonas no saturadas.